Домашнее патио!
30 августа 2008, 09:52
“А почему, собственно, без крыши?” – задались вопросом современные дизайнеры. Попробовали и получилось! Увлечение “домашними патио” захлестнуло мир. Жители мегаполисов с энтузиазмом обустраивают свои “зеленые дворики” в квартирах многоэтажек.
А отечественные и зарубежные производители создают все новые и новые шедевры для совершенствования современного жилья. Огромным спросом пользуются обои, напольные покрытия с фактурой дерева, камня, металла и циновочных плетений,
эксклюзивная керамическая плитка, несущая восхитительный эффект артистичной небрежности… Надо лишь уметь правильно использовать все это великолепие.
Снизится ли стоимость жилья в Украине?
29 августа 2008, 18:28
Юлия Тимошенко пообещала снизить себестоимость жилья минимум на 45% за счет ликвидации отчислений недвижимости местным органам власти. Однако премьер почему-то не обратила внимание на проблемы с выделением земли и немалые затраты застройщиков на «мотивацию» чиновников.
Бесплатного жилья больше не будет
Вчера на заседании Кабмина премьер-министр Тимошенко заявила, что себестоимость жилья станет ниже минимум на 45%. По ее словам, реальная стоимость стройматериалов составляет 50%, а «остальное - колоссальные накрутки», т.е. «незаконно введенные» налоговые отчисления.
Премьер назвала моменты, ликвидировав которые можно снизить стоимость жилья. В частности, передача жилья квартир городу составляет 7-20% (зависит от расположения дома, чем ближе к центру, тем выше процент), передача жилья для служебного пользования - 2%, передача чиновникам, паевой взнос на развитие социальной и транспортной инфраструктуры - 10%, оплата средств в целевой фонд городского бюджета - 5%, отчисление на развитие и укрепление материальной базы пожарной охраны - 2%, плата за подключение к электросети (для облэнерго) - 10%. «Всего 49,5% - поборы, которые введены абсолютно незаконными актами… Мы упразднили все эти незаконные поборы, оставили 4%», - сказала премьер.
Можно только порадоваться за премьера, которая наконец-то обнаружила то, что увеличивает себестоимость жилья. Об этом даже широкой общественности было известно достаточно давно, и странно, что премьер обратила на это внимание только сейчас. При этом нельзя сказать, чтобы эти поборы – самое страшное в жизни застройщиков. Следует отметить, что отчисления городу – официальные затраты, которые, однако, все равно ложатся на конечного покупателя.
С другой стороны, в таком случае можно забыть о бесплатной передаче жилья очередникам, чем так собственно хвалится столичный мэр Леонид Черновецкий. Вряд ли такое решение премьер приняла с целью выбить основу для пиара команды Черновецкого, но в любом случае нужно понимать, что бесплатного жилья даже для малоимущих, наверное, уже не будет (бюджет не резиновый!). До этого квартирная очередь понемногу двигалась только в Киеве.
По словам председателя совета директоров компании «XXI Век» Льва Парцхаладзе, данное решение правительства цен на жилье существенно не снизит, однако позволит избежать их резкого повышения. «Сегодня продаются квартиры, все сборы с которых платились еще по старым нормативам. Только через полгода-год пойдут на продажу те квартиры, с которых платились увеличенные сборы, и это, конечно же, повлияет на их стоимость», - подчеркивает он.
«Снижение размера обязательных отчислений на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, пожарной охраны и подключение к электросетям, а также бесплатная передача квартир городу будет способствовать некоторому снижению цен на первичном рынке жилой недвижимости. Однако это все будет касаться лишь новых проектов, реализация которых должна начаться в перспективе. По строящимся проектам эти затраты уже заложены в стоимость, поэтому изменение цен по ним маловероятно», - отмечает руководитель департамента PR управляющей компании «ТИКО-Констракшен» Надежда Леонец.
С другой стороны, городские власти лишатся мощного финансового инструмента по наполнению городского бюджета, благодаря которому обеспечивалось развитие городских коммуникаций и инфраструктуры города. К тому же удельный вес данных отчислений в структуре розничной цены квадратного метра, несколько завышен и не превышает 30%. Снижение цен при упразднении подобного налогового бремени возможно лишь на 10-15%.
В этой связи, потуги правительства являются скорее деструктивными с точки зрения выделения квартир очередникам и льготникам. Все существующие проекты программ «Доступное жилье» в той или иной мере предполагают финансовое участие конкретного человека в приобретении жилья (государство только помогает). В этой связи о бесплатном жилье точно придется забыть навсегда.
А слона и не заметили
Куда большей проблемой, и о ней премьер почему-то не сказала, является коррупция при выделении земли и выдаче разрешительной документации. При этом сами застройщики, а уж тем более чиновники, на эту тематику официально вообще не распространяются, ограничиваясь общими фразами про коррупцию и сложность ведения бизнеса.
В СМИ уже давно муссируется информация, что застройщики несут существенные неофициальные затраты – расходы, которые не фигурируют в отчетности, для того чтобы получить искомый земельный участок. Основная часть неофициальных затрат - расходы на получение земли и согласование проекта.
Как рассказал «Главреду» анонимный источник в одной из крупных строительных компаний, процент неофициальных затрат существенно зависит от специфики самого проекта и составляет 30-60% от его стоимости. По словам источника, усредненной цифрой можно считать 30%, что и составляет коррупционную составляющую в стоимости одного квадратного метра. Цена «подношения» зависит и от характера связей с конкретным чиновником. Если застройщик чиновнику неизвестен, то цена, разумеется, повышается. При этом «работа» по землеотводу и с разрешительной документацией затягивает начало процесса строительства в среднем на 1-2 года, что влияет на постоянное его удорожание. За последние 2 года стоимость стройматериалов увеличилась в среднем на 60-70%.
По словам источника, строителям сложно не участвовать в коррупции, так как единственно возможными условиями выделения земли является «финансирование» правильного решения чиновников.
Более того, как рассказал «Главреду» представитель юридической компании, который также по понятным причинам пожелал остаться неназванным, на столичном рынке работают фирмы, к деятельности которых причастны сами чиновники, которые берут на себя весь процесс согласования документов и сопровождения решения до его принятия. Затем они просто продают корпоративные права на тот или иной участок уже за рыночную цену, которую застройщик «отбивает» за счет конечных покупателей. По его словам, согласованный проект со всей разрешительной документацией стоит примерно $6 млн.
О финансовых аппетитах чиновников в этом вопросе известно еще меньше. По словам источников, если несколько лет назад за выделение земельного участка просили $300-500 тыс., то сейчас цены уже выросли. Только за продление договора аренды земельного участка в одном случае запросили $350 тыс. При этом нет никаких гарантий, что, даже заплатив «взнос», желающий получит искомую землю. При всем этом доказать факт коррупции в каждом конкретном случае практически невозможно.
Как говорят операторы рынка, какие бы ни были законодательные реформы на строительном рынке, коррупцию полностью изжить нельзя. «Коррупцию в нашей стране нельзя победить ничем. Выход - в сокращении бюрократических процедур и возможном узаконивании нынешних неофициальных процедур», - говорит один из экспертов рынка.
Те решения, которые принимаются, не дают должного эффекта. Земельные аукционы, несмотря на всю свою открытость, мало что дают, так как зачастую победитель известен еще до его проведения.
По словам представителя компании-застройщика, средняя себестоимость строительства одного квадратного метра жилья эконом- и бизнес-класса составляет $1000-1200. Элитные типы жилья – немного дороже, из-за других технологий и материалов строительства. При этом, по словам операторов рынка, средняя рентабельность работы застройщиков составляет примерно 40-80%. Крупные застройщики, у которых есть свои генподрядные организации и производственные мощности могут за счет эффекта масштаба строить дешевле, так как они не переплачивают за стройматериалы. Часть застройщиков уже предпочитает приобретать земельные участки на вторичном рынке (избегая участия в весьма скандальных выделениях земли через органы власти), т.е. приобретая землю у уже «сложившихся» собственников.
При всем этом, уровень публичности у украинских компаний-застройщиков остается достаточно низким. Буквально единицы компаний, которые привели свою отчетность к международным требованиям в связи с выходом на IPO, можно признать открытыми, т.е. публичными. В целом, лишение чиновников «мотивации» в виде неофициальных платежей теоретически снизит не только коррупцию, но и стоимость жилья. И, возможно, не надо будет отменять отчисления жилья в пользу города.
Пока же Кабмин 3 сентября намерен изменить порядок введения объектов строительства в эксплуатацию, что, по мнению премьера, «даст возможность прекратить львиную долю коррупции на этом фронте и упростить для строителей и заказчиков строительства абсолютно все процедуры».
Общеизвестно, куда умощена дорога, состоящая только из благих намерений. Следует отметить, что, по данным Госкомстата, объем продукции сферы строительства за январь-июль 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшился на 2,1%. В таких условиях ситуация в строительной сфере требует не «благих намерений», коими богата деятельность премьера, а вполне конкретных решений по преодолению коррупции.
Юрий Григоренко
Киевсовет отказался выполнять решение Кабмина об отмене паевого участия застройщиков
29 августа 2008, 18:19
В связи с принятыми днем ранее решением правительства Украины отменить паевое участие застройщиков, Киевсовет сегодня на своем заседании принял решение “О внесении изменений в решение Киевсовета от 17.07.08 г. “О внесении изменений в решение Киевсовета от 17.01.08 г. N3/4474 “О бюджете города Киева на 2008 год”.
Как передает корреспондент ЛІГАБізнесІнформ, в принятом городским советом документе говорится, что он принят “с целью не допустить срыва ввода в эксплуатацию запланированных в 2008 году школ, детских садов, поликлиник, социального жилья и других социально важных для территориальной громады объектов, с целью восстановления социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева и защиты социально незащищенных слоев населения”.
В частности, Киевсовет в своем решении ссылается на п.5 ст.22 Закона “О столице Украины – городе-герое Киеве”, согласно которому Киевский городской совет и Киевская горгосадминистрация имеют право каждая в рамках своей компетенции “привлекать средства инвесторов (застройщиков) в порядке паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города по нормативам, утвержденным Киевским городским советом, с целью улучшения финансового обеспечения комплексной застройки города”.
Киевский мэр Леонид Черновецкий сообщил журналистам перед принятием решения, что столица не будет выполнять решение КМУ “Мы, конечно, этому решению не подчинимся, потому что оно незаконно, не вытекает из Конституции, Закона о столице, так как Киев имеет специальный статус”, - подчеркнул он.
В свою очередь секретарь Киевсовета Олесь Довгий надеется, что КМУ прислушается к аргументации относительно необходимости паевых взносов инвесторов и пойдет на диалог по данному вопросу.
Ранее, перед началом пленарного заседания Киевсовета, О.Довгий раскритиковал заявление Премьер-министра Украины Ю.Тимошенко об уменьшении стоимости жилья на 50% в связи с отменой паевого участия застройщиков. Он подчеркнул, что Премьер-министра ввели в заблуждение и дезинформировали “те министры, которые лоббируют интересы застройщиков”. Кроме того, он напомнил, что в Киеве паевое участие составляет 3-7% в стоимости одного квадратного метра жилья.
Секретарь Киевсовета также подчеркнул, что средства от паевого участия застройщиков идут на строительство детских садов, поликлиник и другой социальной инфраструктуры. По его словам, если отменить паевое участие застройщиков, то столица потеряет около 1,5 млрд.грн. Потому О.Довгий пообещал не допустить срыва программы социально-экономического развития Киева.
Напомним, 27 августа Ю.Тимошенко заявила, что Кабинет Министров Украины снизил до минимума отчисления, которые осуществляются при строительстве жилья. Кроме того, по ее словам, сегодня украинские застройщики вынуждены платить ряд сборов, доля которых в себестоимости строительства жилья достигает 49,5%. Однако решением правительства эти сборы будут отменены.
Проблемы рефинансирования жилищных кредитов
29 августа 2008, 18:15
Средняя процентная ставка рефинансирования кредитов на жилье сроком на 20 лет в августе составила 20,9% годовых в гривне притом, что ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке на тот же срок - 20,91%.
Такие данные приводятся в пресс-релизе компании «Простобанк Консалтинг» (Киев).
В сообщении отмечается, что процентная ставка лучшего предложения по рефинансированию кредитов на жилье не ниже, а выше лучшего предложения по жилищным кредитам на 4,15%.
Кроме того, по данным компании, за два последних месяца ставки рефинансирования кредитов на жилье в коммерческих банках выросли более чем на 2%.
В то же время в компании считают, что рефинансирование будет оставаться актуальным продуктом не только из-за повышения ставок по уже выданным кредитам, а из-за других выгодных клиентам условий, в частности, большего срока кредитования и суммы кредита.
«Вероятность того, что такая услуга банков как рефинансирование, окажется невостребованной, крайне невелика. В зависимости от того, что более значимо для клиента, на этапе оформления кредита (процентная ставка, сумма, скорость предоставления, срок и т.д.), определяется приемлемость условий кредитования. И если в процессе пользования кредитом приоритеты изменяются, рефинансирование в таком случае - одна из лучших альтернатив», - говорит ведущий специалист управления кредитования ОАО «Морской транспортный банк» Наталья Илясова.
При этом некоторые банки предоставляют дополнительные услуги, которые делают рефинансирование выгодным. «К примеру, это может быть дополнительный кредит на ремонт квартиры или дома, либо отсрочка погашения по основной сумме долга на срок до 12 месяцев, а также возможность предоставления кредита рефинансирования без письменного согласия банка-кредитора», - добавляет Н. Илясова.
Компания “Простобанк Консалтинг” Подробнее
Эксперты прогнозируют рост стоимости однокомнатных квартир
29 августа 2008, 18:12
Эксперты прогнозируют в течение полутора-двух месяцев рост стоимости однокомнатных квартир на 5-10%
В течение полутора-двух месяцев стоимость наиболее ликвидных однокомнатных квартир может вырасти на 5-10% по сравнению с началом лета, считает Дмитрий Лобов, директор по работе с партнерами сети Ипотечных супермаркетов Т.О.Ч.К.А.
После этого, по мнению Д.Лобова, в ноябре-январе, возможно, последует некоторый спад цен, но это уже будет определяться ситуацией с ликвидностью в банках по состоянию на конец осени.
Он также считает, что в среднесрочной перспективе не следует ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам, пишет Building.
«С 10 августа мы наблюдаем, постепенный рост деловой активности, что, несомненно, отразится на рынке жилья», - не сомневается Д. Лобов.
По мнению эксперта, стимулировать оживление на рынке будет целый ряд факторов. Во-первых, слухи о социальном жилье и снижении цен на «первичке» не оправдались и реальных изменений в обозримом будущем не предвидится.
Во-вторых, в сентябре традиционно дорожает аренда, что связано с сезонностью спроса на жилье среди студентов и абитуриентов. По мере роста арендных ставок те категории граждан, которые вышли из студенческого возраста, начнут активней искать жилье, что также создаст дополнительный спрос на построенные объекты.
В-третьих, летний спад кредитования и активность банков позволили временно нормализовать ситуацию с ликвидностью. И хотя ресурс остается дорогим, но он есть, и его наличие, по мнению эксперта, обеспечит возможность сдвига рынка с мертвой точки.
В то же время, по мнению Д. Лобова, растущий тренд активности рынка таков, что накопленных средств может надолго не хватить, и уже к середине-концу октября финучреждения могут снова повысить ставки.
«Наибольшему росту может быть подвержен вторичный рынок, поскольку большая доля клиентов ориентирована на покупку «сейчас на сейчас», - подитожил Д. Лобов.
В Швеции снизился объем ипотечного кредитования
29 августа 2008, 17:29
С начала года шведы взяли ипотечных кредитов на сумму $32 млрд, что на $1,7 млрд или на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Об этом пишет “Дело” со ссылкой на шведское издание Gцteborgs-Posten.
Падение произошло в основном из-за того, что жители страны стали брать меньше займов на покупку отдельно стоящих домов. С января текущего года количество ипотечных кредитов на приобретение дома для одной семьи снизилось на 9%. При этом количество займов на квартиры увеличилось.
В то же время увеличился и средний размер ипотечного кредита. Об этом говорит исследование финансовой корпорации Lдnsfцrsдkringar. В среднем размер выданного кредита составляет $121 516. Эта сумма на 35% выше, чем средняя величина займа в 2005 году. При этом увеличивается общая задолжность шведов. Напомним, ранее сообщалось о том, что 55% долгов в Швеции составляют именно ипотечные кредиты.
По состоянию на 31 июля вместе с кредитами, взятыми ранее 2008 года, на руках шведов находится ипотечных займов на сумму $234 млрд. Около 80% этих кредитов обеспечены самими домами.
Киевсовет отобрал у застройщиков два участка в центре города
29 августа 2008, 17:27
Киевский городской совет отменил свои решения о передаче под застройку 2 земельных участков - по улице Лукьяновской, 77, в Шевченковском районе и переулке Гордиенко, 6, в Печерском районе.
Основанием для отмены послужили протесты жителей прилегающих к стройкам домов. В частности, Киевсовет отменил свое решение от 2005 года, которым передал компании “Дорис” в аренду на 5 лет земучасток 0,15 гектара на Лукьяновской, 77, для строительства жилкомплекса. Также Киевсовет отменил решение от 2005 года о передаче Институту педагогики Академии педагогических наук в аренду на 3 года земучастка 0,07 гектара в переулке Гордиенко для строительства жилого дома со встроенными офисными помещениями.
Возле Октябрьской опять объявились строители!
29 августа 2008, 17:25
Жители соседних с Октябрьской больницей домов организовывают ночные дежурства, чтобы помешать возобновлению скандальной стройки…
Скандалы вокруг строительства на Шелковичной 39/1 не утихают. Стройку вроде бы остановили, но жители соседних домов говорят, что воспользовавшись трехдневными выходными по случаю Дня Независимости, сюда снова пришли рабочие.
Киевсовет раздал более 4 га заповедных земель ботсада и лесной зоны
29 августа 2008, 17:25
Киевсовет на заседании сессии 28 августа принял решение отдать под застройку частным гражданам 42 земельных участка общей площадью 4,09 га, сообщает корреспондент «Главреда».
Кроме того, Киевсовет передал 12 земучастков общей площадью 1,09 га в проулке Бастионном в Печерском районе.
Депутаты передали 8 земельных участков общей площадью 0,8 га на ул. Марганецкой в Днепровском районе. Также переданы 22 земучастка общей площадью 2,2 га в проулке Литинском с 1-го по 22 номер в Днепровском районе. Данная территория, что принадлежала Днепровскому лесничеству Дарницкого лесопаркового хозяйства, исключена из лесного фонда и отнесена к землям жилищной и общественной застройки.
Накануне сессии Блок Виталия Кличко заявлял, что киевская власть собирается отдать под застройку заповедные земли Центрального ботсада и лесной зоны в Днепровском районе. В частности, депутат Валерий Карпунцов напоминал, что ботсад на Печерске имеет статус ландшафтного заповедника, и отчуждение даже наименьшей части его территории является нарушением Закона о природном заповедном фонде Украины и Лесного кодекса Украины. Кроме того, застройка на территории ботсада может уничтожить знаменитую Липовую аллею, которая находится на его территории, и неисследованные пещеры времен Киевской Руси.
Строительство многоэтажек на склонах Днепра может привести к трагическим последствиям и разрушить прилегающие дома.
Также в Блоке Кличко утверждают, что разрешительные документы на землеотвод всех 42 участков земли не выдерживают юридической критики, ведь отвод такой земли возможен только на конкурсных основаниях и при этом необходимо одновременно внести изменения в Генплан Киева.
Дом, который… построю я!
29 августа 2008, 17:20
Каждый мужчина помнит три основные задачи, поставленные перед ним жизнью – вырастить сына, посадить дерево и построить дом. Что касается первых двух дел, то им не надо специально обучаться – достаточно вести здоровый образ жизни для первого свершения и иметь лопату и саженец – для второго. А вот что касается дома, где, собственно и будут жить и расти сын и дерево, нужно хорошенько подумать.
Влюбил в себя с первого взгляда