Деньги в землю. Как работает инвестиция в период стагнации экономики: об особенностях рынка в кризисное время.
31 октября 2008, 17:57
Одной из наиболее пострадавших от финансового кризиса отраслей остается недвижимость. Объемы продаж жилых и офисных помещений продолжают неуклонно снижаться. Между тем на этом рынке есть сегмент, который меньше остальных подвержен кризисным тенденциям.
И в некоторых случаях даже демонстрирующий темпы роста. Компании и физические лица, у которых есть свободные средства на руках, предпочитают вкладывать их в землю. Но далеко не всякий участок может принести прибыть его владельцу. Об особенностях земельного рынка периода стагнации экономики узнавала интернет-газета «СЕЙЧАС».
Еще каких-то два месяца назад девелоперы коттеджных городков и земельных участков смотрели в будущее с оптимизмом. За 2007 год этот рынок вырос более чем на 50%, и прогнозы на последнюю декаду 2008-го были не менее радужными. Но мировой финансовый кризис и галопирующий темп роста курса доллара внес коррективы в их планы. Причем неоднородные – пока в одних районах объемы продаж участков снижаются, в других земля продолжает неуклонно дорожать.
Участок участку рознь
Количество предложений и сделок по земельным участкам в Киевской области медленно, но верно сокращается. Эксперты говорят и о некотором снижении стоимости – но в среднем продавцы сбрасывают 5-10%, не больше. А поскольку стоимость обычно называется в долларовом эквиваленте, то фактического удешевления товара не происходит, так как американская валюта продолжает расти по отношению к гривне. Потому в нынешней ситуации нужно говорить не о спаде, а скорее о затишье на рынке. Куплю-продажу предпочитают отложить до лучших времен. «Ни продавцы, ни покупатели не понимают, куда будет двигаться доллар. Будет ли терять свои покупательские способности гривня? Пока операторы рынка этого не поймут, цены не изменятся», - рассказал интернет-газете «СЕЙЧАС» специалист компании SV Development Сергей Костецкий.
Затишье на рынке земли заставит перекупщиков уйти с него, полагает первый заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины» Анатолий Вовк. «Спекулятивные операции на этом рынке сейчас очень затруднены, практически сведены к нулю. Спекулянты с этого рынка уйдут», - заявил он интернет-газете «СЕЙЧАС».
Но участок участку рознь. Пока что кризис сказался на самом престижном сегменте. В районах, где земля оценивалась на рыночном уровне, стоимость участка снизилась на несколько процентов. Речь идет, прежде всего, о Киево-Святошинском и Обуховском направлении, населенных пунктах с развитой инфраструктурой и удобным сообщением с Киевом.
Но земля – ограниченный ресурс, популярные районы уже освоены. Поэтому инвесторы и просто граждане, обладающие свободными средствами и не желающие их потерять, все чаще покупают землю в более отдаленных от столицы районах – Фастовском и Барышевском. Кроме того, это единственные в Киевской области места, где недвижимость продолжает дорожать. По данным компании SV Development, за последний месяц рост составил 7%, а за текущий год – 50%. Такая же тенденция сохраняется и в регионах страны – дорожает только та земля, которая была недооценена.
Вернуться в городок
Несколько иная ситуация на рынке коттеджных городков. Вокруг столицы таких полсотни, и практически все они переживают не лучшие времена. В одной из девелоперских компаний Киева интернет-газете «СЕЙЧАС» сообщили, что в половине таких городков строительство находится на стадии «заморозки». Эта информация застройщиками пока официально не обнародована.
В отличие от рынка земли, на участь городков существенно повлияла ситуация с ипотечным кредитованием. Если кредит на покупку земельного участка – большая редкость, то половина всех коттеджей стоимостью 200-250 тыс. грн. приобреталась с помощью банковских займов.
Однако и здесь ожидать следует не обвала цен, а перераспределения рынка. Даже владельцы тех проектов, где стоимость коттеджа превышает рыночную, предпочтут продать или заморозить строительство, но цену существенно не снизят. Поэтому рынок ожидает существенный передел – мелкие компании будут продаваться более крупным. Ведь шанс привлечь клиента в нынешней ситуации есть только у тех девелоперов, которые предлагают проект не на бумаге, а в стадии завершения, с развитой инфраструктурой и удобными дорогами.
Доколе?
Тем, кто решил воспользоваться снижением цен и обзавестись домом или земельным участком в пригороде, эксперты советуют поторопиться. Падение рынка будет наблюдаться до начала 2009 года. «Как только появится возможность забрать депозиты из банков, покупатель вернется на рынок и цены опять пойдут вверх достаточно активно», - прогнозирует Костецкий. Как раз к тому времени, когда у потенциальных домовладельцев появятся свободные средства, на рынке сформируется так называемый отложенный спрос, то есть вернутся покупатели, которые отложили приобретение «до лучших времен».
В первой половине следующего года эксперты прогнозируют оживление на рынке недвижимости, а к середине 2009-го цены догонят предкризисный период. Полностью же оправиться от финансовых катаклизмов рынок сможет только к 2010 году.
Пассажиров киевского транспорта ожидают колоссальные новшества!
31 октября 2008, 17:55
Годовой проездной в общественном транспорте будет введен с 1 декабря. Об этом журналистам в кулуарах КГГА сообщил гендиректор КП «Киевпасстанс» Николай Ламбуцкий, передает корреспондент «Главреда».
Ламбуцкий уточнил, что проездные карточки на метро, которые пассажиры купили заранее, будут действительны в ноябре. Также, по словам чиновника, если человек купил множество билетов для проезда в наземном общественном транспорте стоимостью 50 копеек, в течение одного месяца их можно будет поменять на новые талоны, но согласно номиналу.
Недвижимость упала до годичного минимума
31 октября 2008, 17:54
Цены на недвижимость Украины упали до рекордного минимума за 2008 год. Антирекордсменами стали, прежде всего, Львов (-22% с начала года), Киев (-20%), Донецк ( -14%), Харьков (-9%). Такие данные предоставил сегодня Институт Приватизации, Управления собственности и инвестициями.
Стоит отметить, что ситуация на рынке сповоцирована кредитным кризисом, банковскими банкротствами, нехваткой наличности и остановкой строек. Так, ввиду существенного снижения активности столичных застройщиков, по мнению ряда экспертов, в нынешнем году Киеву не удастся достичь прошлогодних показателей, когда в городе было сдано в эксплуатацию 1,4 млн. кв. м жилья. Общий объем столичного строительства в этом году, по прогнозам Института Приватизации, Управления собственности и инвестициями не превысит 0,8 млн. кв. м.
Столичные предприниматели скрывают доходы от аренды
31 октября 2008, 17:54
Налоговики столицы выявили правонарушения сразу в трех предприятиях, которые являются учредителями крупного торгово-развлекательного комплекса, расположенного в Оболонском районе Киева, пишет «Сегодня». Об этом сообщили в пресс-центре ГНА в Киеве.
Как выяснили налоговики, основные доходы общества получали от сдачи в аренду собственных торговых помещений.
Предприятия занижали валовые доходы при начислении арендной платы за пользование помещениями в этом торгово-развлекательном комплексе, которая оказалась вдвое большей реальной.
Благодаря вмешательству правоохранителей в бюджет мобилизовано 5 миллионов гривен. Кроме того, эти предприятия самостоятельно осуществили пересчет налоговых обязательств за налоговые периоды, не охваченные проверкой, и дополнительно оплатили в бюджет 2 миллиона 800 тысяч гривен.
Киевсовет отменил решение о продаже земучастка на Оболони!
31 октября 2008, 17:54
Киевсовет отменил решение о продаже земельного участка площадью 0,33 га на пересечении улиц Вышгородской и Резервной в Оболонском районе столицы. Соответствующее решение было принято на заседании сессии Киевсовета 30 октября, информирует УНИАН
Как отмечается в документе решения, продажа земли отменена из-за многочисленных жалоб граждан.
Киеврада продала 2 земучастка за 3,1 млн. гривен
31 октября 2008, 17:53
Киеврада продала 2 земельных участка общей площадью 0,134 га и общей стоимостью 3,051 млн. гривен. Решения о продаже Киеврада приняла на сессии, сообщают “Українськi Новини”.
В частности, он продал частному предприятию “Авто-актив” участок 0,063 га за 1,968 млн. гривен на проспекте Победы, 134 в Святошинском районе.
Фен-шуй вашего дома!
31 октября 2008, 17:52
Фен-шуй дома - это сложный, но полезный процесс и возможность сделать место Вашего обитания уютным и гармоничным. Для хозяев дачных участков наступили самые упоительные денечки: пора вплотную заняться благоустройством родных соток. Как это сделать красиво и правильно знают не только ландшафтные дизайнеры, но и эксперты фен-шуй.
Древняя наука учит, как достичь равновесия между природой и человеком, как учение обернуть на полезный процес фен-шуй дома. Существует несколько наиболее важных объектов дома.
Банкиры допускают возвращение доллара к отметке 5,5 грн.!
31 октября 2008, 17:49
Банкиры прогнозируют наличный курс гривны на уровне 6 UAH/USD до конца 2008 года. Некоторые не исключают еще более сильное укрепление гривны с начала следующего года.
“Сейчас Нацбанк получил положительный посыл от Международного валютного фонда, и первым делом НБУ захочет успокоить валютный рынок. Этот год еще будет в пределах 6, - убежден председатель правления “Терра Банка” Сергей Щербина. - В дальнейшем реально вернуться на курс 5,5, потому, что у нас 30% кризиса и 70% паники на рынке”.
Ехануров считает, что кризис поможет военным с жильем.
31 октября 2008, 17:48
Министр обороны Юрий Ехануров рассчитывает на снижение цен на строительство жилья для военнослужащих в связи с финансовым кризисом. Об этом сообщили в пресс-службе Министерства обороны.
“В условиях экономического кризиса такая тенденция сегодня есть. Мы ведем серьезные переговоры со строительными компаниями и инвесторами и надеемся, что они будут сотрудничать с Минобороны на “гибких” условиях, с учетом того, что мы тоже разбираемся в строительстве”, - передает пресс-служба слова министра.
Прощай мечта о собственной квартире
31 октября 2008, 17:46
Ипотечное кредитование сегодня практически замерло, а вместе с ним и многочисленные надежды украинцев на собственное жилье. Если еще год назад, кредит можно было оформить практически в любом банке и в любой валюте, то сегодня кредиты на жилье или не выдают вообще, или получить их достаточно сложно.
Первой ласточкой, к сложившейся ситуации, было постановление Национального банка Украины о не выдачи займов без первоначального взноса, а также сокращения срока самого кредитования. Впоследствии, сроки кредитования существенно не сократились (НБУ рекомендовал 7 лет как максимальный срок кредитования), а вот напутствия о первоначальном взносе были выполнены. На дальнейший ход событий повлиял мировой финансовый кризис, нехватка банковского капитала, а также недостаточная конкуренция.
О недоступности кредитов для потребителя говорит и Министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида: «Увеличение процентных ставок, уменьшения сроков, на которые выдаются ссуды, и обязательный двукратный залог фактически делают невозможным для многих украинцев получение этой ссуды, но уменьшает риски банка по невозврату».
Как все мы помним, активный рост кредитных ставок начался этим летом. Буквально за пару месяцев заметно подорожали кредиты в национальной валюте, в среднем на 1,5-3% и достигли небывалого максимума в 20% годовых. При этом кредиты в зарубежной валюте «дорожали» не так активно.
Прогнозы экспертов сводятся к тому, что снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время ожидать не стоит. Возможно даже их небольшое увеличение. А вот через пару лет, Украина начнет ощущать последствия вступления в ВТО, которое предусматривает упрощенное поступление капитала в страну, в том числе и банковского. Это приведет к конкуренции и снижению процентных ставок.
Тристар, на примере Райффазен Банка Аваль, решил проанализировать ситуацию на ипотечном рынке кредитования.
Год назад
На что мог рассчитывать заемщик обращаюсь в данный банк год назад? Программ кредитования было несколько. Особое внимание банк сфокусировал на выдаче кредитов в национальной валюте. При кредите, к примеру, на сумму в $70 тыс. сроком на 20 лет, сумма переплаты составляла 140%.
Полгода назад, банк активно рекламировал кредит на жилье под 11, 75% годовых и демонстрировал снижение ставок по гривневым кредитам, но данный проект касался только зарплатных клиентов, а для всех остальных желающих банк предоставлял кредит под 13% годовых. К слову, сегодня, о такой процентной ставке остается лишь мечтать.
Для приобретения жилья в кредит на первичном рынке, необходимо было внести 20% первоначального взноса или предоставить дополнительное залоговое имущество. Срок кредитования от 2- 20 лет. Присутствовала и единоразовая комиссия в размере 1,5% от суммы кредита.
По подсчетам Тристар, ежемесячный платеж по аннуитетному графику погашения, при сумме кредита 500 000 грн., составлял 5 840,9 грн. Сумма переплаты составила 901 607 грн., что равно 180%.
А что сегодня?
Райффайзен Банк Аваль пока ограничивается отечественной валютой, при этом условия кредитования существенно не изменились: те же 20 лет, с тем же 30% первоначальным взносом, однако при ставке 21,8%. Стоит отметить, что готовить данный материал мы начали еще на прошлой недели, когда «стоимость» кредита составляла 21,45% годовых.
Если раньше по кредиту в $100 тыс. сроком на 20 лет при ставке 13% нужно было платить $1500 в месяц, то сегодня процентные ставки выросли вдвое, соответственно и ежемесячные выплаты тоже. А по правилам банка, клиент может получить ссуду, если его доход минимум на 40% перекрывает ежемесячные расходы по кредиту. А это означает, что на сегодняшний день, потенциальным клиентом банка может стать лишь, то, у кого доход превышает $5 000 тыс.
При цене в $2500 за один квадратный метр на первичном рынке жилья, банковский кредит является призрачной надеждой на собственной жилье. Кроме этого, очевидным выводом можно считать и то, что ипотечный кредит остается недостижимым для большей половины населения, доход которого не превышает 3 000 грн. в месяц.