Рынок загородной недвижимости восстановится во 2-ой половине 2009г.
26 декабря 2008, 00:52
Период восстановления рынка загородной недвижимости начнется во второй половине 2009 года.
Таково мнение генерального директора ДК «Европа» (коттеджный комплекс «Олiмпiк-Park») Сергей ЕЛИСЕЕВ, сообщает пресс-служба компании.
По его словам, объемы продаж в коттеджных городках в 2009 году не достигнут уровня 2008 года.
Рынок недвижимости и коттеджного строительства в 2009 году
24 декабря 2008, 14:18
Сергей Елисеев, генеральный директор компании «Европа» (коттеджный комплекс «Олімпік-Park»: “Как известно, финансовый кризис спровоцировал развитие негативных процессов на рынке недвижимости. Если говорить о рынке загородного коттеджного строительства, то он менее подвержен влиянию кризиса и имеет значительно меньше рисков, чем другие сегменты рынка.”
Кризис будет проходить в несколько этапов. Первый этап, который наблюдается в последние три месяца - это снижение объемов продаж. Ни для кого не секрет, что по сравнению с весной 2008 года продажи значительно снизились, хотя в коттеджных городках в отличие от квартирного рынка, они полностью не остановились.
Второй фазой кризиса станет снижение застройщиками ценового предложения. Сейчас этот процесс уже начался, но активное падение цен мы будем наблюдать только с января. С точки зрения потребительского спроса в период январь-март, рынок будет переживать по-настоящему тяжелый период, вплоть до полной остановки продаж. Некоторые застройщики наверняка попытаются оживить продажи путем резкого снижения цен, давая тем самым сигнал всему рынку. Однако судя по опыту России, которая пережила подобный кризис в 1998 году – резкое снижение цен, все равно не приводит к улучшению динамики продаж.
На рынке загородной недвижимости снижение цен затронет, прежде всего, концептуально слабые проекты, а так же поселки стоимость домовладений в которых была завышена. Городки с ликвидными характеристиками и разумной ценой имеют возможность ограничиться минимальным дисконтом. Что же касается первичного рынка квартир, то его ожидает существенное снижение цен, которые будут на 20-30% ниже в сравнении со стоимостью аналогичных квартирами на вторичном рынке.
Кризис в Украине развивается намного быстрее, чем предполагалось. Поэтому вероятно, что достижение «дна» кризиса произойдет в ближайшее время. Следующей фазой кризиса станет период рецессии, а затем восстановления рынка. Сколько будет длиться период восстановления большой вопрос. Сложно сказать какой сценарий выхода из кризиса выберет Украина – это зависит от действий государства и мировой коньюктуры. Период восстановления рынка загородной недвижимости начнется уже во второй половине 2009 года. Однако объемы продаж в коттеджных городках в 2009 году, не достигнут уровня 2008 года.
Оживление на рынке коттеджных городков начнется уже в конце весны. К этому времени рынок выработает адекватные ценовые предложения. С уверенностью можно сказать, что в долларовом выражении цены будут падать, а в гривневом расти. Покупателям и застройщикам в будущем году необходимо определится с ценовыми ориентирами в национальной валюте. Проседание в долларовом выражении у всех застройщиков будет разным, в зависимости от качества проекта. Большая часть неадекватных проектов будут заморожены. Прочные же ликвидные проекты коттеджных городков просядут в долларовых ценах максимум на 20-25%.
Сложно сказать какая часть проектов на рынке загородной недвижимости будет заморожено в 2009 году. Де-факто десятки проектов, находящихся в начальной стадии строительства, а так же проекты с неоправданной ценной или слабой концепцией уже прекратили свое развитие. «Заморозка» грозит и тем девелоперам, которые имеют большое количество проектов в различных сегментах рынка и поэтому вынуждены диверсифицировать риски. Например, еще в октябре открыто заявил о закрытии проекта коттеджного строительства известная девелоперская компания «KDD-group».
Можно с уверенностью прогнозировать, что в 2009 году на рынок недвижимости Украины, в том числе и загородной, придут иностранные инвесторы. Отечественный рынок остается очень перспективным, прежде всего из-за высокого неудовлетворенного спроса. Крупные инвесторы будут ожидать, когда кризис рынка достигнет «твердого дна», и вероятно уже в середине 2009 начнут покупать перспективные девелоперские проекты.
Справка
Сергей Елисеев, 37 лет. С 2000 по 2006 год работал директором по маркетингу московской компании «ИНКОМ-недвижимость». За 6 лет компания реализовала 12 проектов коттеджных поселков с общей площадью застройки более 800 тыс. кв.м. С ноября 2008 года – генеральный директор ДК «Европа». Является одним из авторов концепции коттеджного городка «Олимпик-парк».
Девелоперская компания «Европа» создана в 2007 году. Основное направление деятельности — комплексное развитие крупных загородных территорий: строительство коттеджных поселков и городов-спутников.
Коттеджный комплекс «Олімпік-Park» - уникальный объект загородного коттеджного строительства, который не имеет аналогов в СНГ. Комплекс расположен в 19 км по Житомирской трассе. В городке создается современную городская инженерную и торгово-сервисную инфраструктура. Рекреационные зоны комплекса – 60 га. Сегодня на разной стадии строительства находится 300 домовладений.
Индикаторы рынка пригородных домов за неделю от 17.12.2008 г.
17 декабря 2008, 13:18
За период с 10 по 16 декабря 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе снизилась на 2,76% ($46) до 1 636 долларов за один кв. м. при средней цене реализации среднестатистического домовладения 212 548 долларов.
В столице Украины стоимость индивидуальных домов за неделю снизилась на 3,64% ($73) до 1 935 долларов за один кв. м. – 315 438 долларов за домовладение.
Финансовый кризис: стоит ли строить дом?
15 декабря 2008, 16:45
Взвешиваем все «за» и «против»: выгодно ли в нынешних условиях заниматься постройкой дома и ремонтом квартир. Или лучше подождать?
Каждый день мы только и слышим, что кризис крепчает день ото дня. Что больше всего от него пострадали банки, финансовые корпорации и строители. Даже крупные фирмы консервируют стройки и замирают в ожидании лучших времен. На рынке, который раньше был востребован и дорог по причине сильного дефицита жилья, сейчас затишье. Так может быть, стоит воспользоваться случаем и достроить дом или дачу, или, в крайнем случае, отремонтировать квартиру? Скажем сразу – заниматься ремонтом стоит, а вот строить нужно очень осторожно и с оглядкой на некоторые нюансы.
Рынок загородной недвижимости пытаются спасти рекламой!
12 декабря 2008, 09:26
Стагнация на рынке жилья и ужесточение борьбы за покупателя заставляют девелоперов недвижимости уделить пристальное внимание маркетинговой политике.
Как сообщает компания «Простобанк Консалтинг», резкое сокращение ипотечного кредитования и кризис ликвидности в компаниях существенно ужесточили конкуренцию за покупателя загородной недвижимости.
Коттеджи эконом-класса: ценовой обзор
11 декабря 2008, 17:48
С развитием рынка загородного коттеджного строительства предлагаемые дома в коттеджных поселках выгодно выделяются на фоне городских квартир и простых домов в селах Киевской области.
И это не удивительно, ведь они сочетают в себе комфорт городской жизни со всеми благами цивилизации и общение с природой, которое дает жизнь на земле. Но воспользоваться преимуществами такого манящего «микса» может далеко не каждый.
Как отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, само понятие коттедж в коттеджном поселке у нас приобретает некую элитарность - ведь человек, зарабатывающий $1,5-2 тыс. в месяц, к сожалению, не может себе позволить купить и содержать такой дом. Таким образом, коттедж в профессиональном поселке может стать альтернативой городской квартире только для тех семей, которые имеют финансовую возможность приобретения оной в хорошем районе Киева. Те же, кто такой возможности не имеет, могут рассчитывать только на домик в деревне. Правда, это еще не значит, что обыкновенный дом в деревне - плохой вариант. Просто он лишен ряда преимуществ, которыми обладает дом в коттеджном поселке: например, однородной социальной среды, наличия профессиональной охранной и эксплуатационной служб, торгово-развлекательной и спортивной инфраструктур и пр.
Кто и зачем покупает
По данным аналитиков рынка загородной недвижимости, потенциальными покупателями коттеджей в коттеджных поселках эконом-класса и эконом+ являются люди со средним ежемесячным уровнем дохода от $3 до $15 тыс. Причем 50-60% таких людей ориентированы на оформление ипотечного кредита при покупке коттеджа и только 40-45% могут выплатить сразу всю стоимость домовладения.
По социальному статусу потенциальный покупатель - это топ-менеджер либо владелец мелкого и среднего бизнеса, а также руководитель департамента крупной компании. Целью приобретения коттеджа в коттеджном поселке может быть использование его в качестве места для постоянного места жительства (при условии, что поселок находится не далее 20-24 км от черты Киева) и для сезонного проживания (если он находится на расстоянии свыше 25 км).
Портрет эконом-класса
Согласно этой классификации, разработанной Комитетом по загородной недвижимости при АСНУ, площадь коттеджа в поселке класса эконом не превышает 170 мІ, а для коттеджа в поселке класса эконом+ - 220 мІ. Площадь земельного участка зависит не только от класса поселка, но и от его месторасположения. Так, для поселков класса эконом, находящихся в зоне до 10 км от границы Киева, более характерен формат таунхаусов или участки до 8-10 соток, в то время как поселки, расположенные на большом расстоянии от Киева, могут иметь земельные наделы до 20 соток.
Среди поселков эконом-класса наиболее популярна каркасно-щитовая технология строительства и использование пенобетона, а среди поселков класса эконом+ встречаются коттеджи, выстроенные из пенобетона, газобетона, оцилиндрованного бруса или по каркасно-щитовой технологии. Наиболее популярное кровельное покрытие - битумная или металлочерепица. Внешняя отделка, как правило, выполнена декоративной штукатуркой или технологией термофасад.
Инфраструктура коттеджных поселков классов эконом и эконом+ обычно достаточно насыщена: это и торговые центры, и спортивные комплексы, и медицинские центры, а также значительное количество развлекательно-рекреационных объектов. Исключение составляют коттеджные поселки небольших размеров, рассчитывающих на инфраструктуру ближайших населенных пунктов.
Согласно этой же классификации, по словам специалистов компании SV Development, цены на коттеджи класса эконом должны быть не больше $250 тыс., а для класса эконом+ границы установлены в пределах $300-350 тыс. Цена может варьироваться в зависимости от стоимости и размера участка земли под домовладением (с учетом дополнительных затрат на улучшение земельного участка всего коттеджного поселка), площади и формата домовладения, используемых строительных материалов, а также целого ряда других факторов, в том числе и стоимости планируемой инфраструктуры.
В целом можно выделить следующие основные ценообразующие факторы на коттеджную недвижимость:
• транспортная доступность;
• удаленность от Киева;
• природное окружение;
• развитость внутренней и внешней инфраструктур;
• технологии строительства;
• проектно-архитектурные решения;
• степень готовности поселка;
• репутация застройщика;
• ценовая динамика на рынке недвижимости.
Структура рынка
По данным экспертов рынка, доля поселков эконом-класса среди представленных на данный момент составляет около 25-30%. «30% - это немного. Причиной тому является высокая цена на землю, что делает строительство поселков класса эконом нерентабельным», - объясняет Игорь Иволга, директор консалтинговой компании Realty Consult.
Если рассматривать привлекательность направлений без учета предложений по коттеджным поселкам на сегодняшний день, то наиболее перспективными для строительства коттеджных поселков класса эконом являются Варшавское и Броварское направления. На 2-е место можно поставить Житомирское и Одесское направления, на 3-е - Вышгородское и Бориспольское (за исключением той части территории, которая находится возле Днепра, кроме района Вишенки). Маловероятно появление коттеджных поселков класса эконом и эконом+ в элитных направлениях - например Обуховском.
Такое распределение перспективности строительства эконом-класса эксперты объясняют исторически сложившейся престижностью или непрестижностью направления, транспортной доступностью, а также природными условиями направлений.
Варшавское направление, по мнению специалистов компании Realty Consult, на данный момент наименее популярное для строительства коттеджных поселков, и девелоперы не рассматривают его, как перспективное в строительстве поселков для постоянного проживания. В этом направлении, по данным компании, представлено всего 4 поселка, три из которых (75%) относятся к классу эконом. Основная причина этого - низкая транспортная доступность поселков, расположенных в этом направлении. Но с учетом перспективных работ по расширению трассы Киев-Ковель, являющейся центральным транспортным коридором этого направления, и строительства новой трассы на Ирпень, ожидается повышение популярности этого направления и появления здесь ряда поселков эконом-класса.
Броварское направление. На данный момент, по данным компании SV Development, на этапе строительства в этом направлении находится 3 коттеджных поселка, которые соответствуют эконом-классу. «Большинство поселков этого направления относятся к классу эконом - 83% от всего предложения, - говорит Игорь Иволга. - В ближайшей перспективе здесь должны появиться еще два поселка - «Магнат» и «Княжий Маэток», - продолжает специалист.
Житомирское и Одесское направления - популярные направления для поселков класса эконом, считают эксперты Realty Consult. Так, в Одесском направлении большая часть поселков (60%) относится к классу эконом+, а 30% предложений в Житомирском направлении составляют поселки класса эконом (в основном они располагаются в Макаровском районе).
Вышгородское направление - достаточно популярное для строительства поселков класса эконом. Доля поселков этого класса здесь составляет примерно 70%. Основное их расположение - левый берег Днепра: поема реки Десна и вдоль левого берега Киевского моря. Следует отметить, что это направление в силу своих рекреационных ресурсов можно отнести к разряду перспективных, но слабая транспортная доступность существенно снижает активность застройщиков коттеджных поселков в этом направлении. «Исправить эту ситуацию может запланированное строительство моста, который через Рыбальский остров соединит массив Оболонь с центром Киева», - считает Игорь Иволга.
Обуховское и Бориспольское (район Вишенки) направления. В силу престижности направлений, а, соответственно, и высокой цены на землю, поселки классов эконом и эконом+ в этих направлениях отсутствуют, и возможность появления их носят, скорее, единичный характер.