Меняем целевое назначение жилья: квартира под офис
9 сентября 2008, 14:53
Сдавать квартиру под офис гораздо выгоднее, чем в качестве жилья - говорят эксперты. Однако формальная процедура перевода жилья в нежилой фонд может обойтись собственнику в $20-30 тыс. и занять около года. Стоит ли идти на столь высокие затраты и можно ли сэкономить?
Несмотря на активное строительство офисных центров, в столице по-прежнему отмечается недостаток коммерческих площадей. Аналитики отмечают острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как следствие, высоким спросом пользуются квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, - говорит. Стоимость аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир. Однако сдавать квартиру в для коммерческих целей не так просто. «Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег, - говорит риелтор Александр Загородний. - Но и стоимость такой недвижимости возрастает. Даже если не сдавать такую квартиру в аренду, а просто продать, это с лихвой окупит все затраты».
Юридические тонкости
«Согласно ст. 6, Жилищного Кодекса Украинской ССР (кстати, существенно не менявшегося с 2000 года) квартира должна использоваться по прямому назначению - проживанию людей, - пояснил Руслан Щербатюк, представитель юридической компании «РУСЛАН». - Эта же статья гласит, что «Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється». Эксперт также сообщил, что для законного перевода квартиры в нежилой фонд есть лишь два законных способа. Первый - по ст. 7, Жилищного кодекса в связи с невозможностью проживания в квартире (по санитарным нормам и несоответствию техническим условиям). На сегодняшний день такой способ используется крайне редко, особенно, если речь идет о помещениях в жилых домах. Наиболее популярный способ, по мнению господина Щербатюка - «исключение» из правил (Жилищного Кодекса). Кстати в разрешающем документе, который выдаст орган городской власти так и указывают - «Перевести как исключение в нежилой фонд».
Что же такое «жилой» и «нежилой» фонды с юридической точки зрения? В состав первой категории входят государственные жилые дома, помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности, а также квартиры, предоставленные государством для социальной защиты. Таким образом, это все помещения, предназначенные для проживания, независимо от формы собственности. К нежилому фонду относится коммерческая недвижимость, не предназначенная для проживания.
Какие должны быть основания для столь частых «исключений», в результате которых практически в каждом доме в центральных районах столицы первые этажи находятся в нежилом фонде? Специалисты считают, что одним лишь желанием и финансовыми возможностями здесь не обойтись. Как минимум, квартира должна удовлетворять ряду условий: находиться в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах жилых домов. Дополнительное преимущество - возможность обустроить отдельный вход. При этом помещение не должно быть частью жилого помещения. Например, комнату в коммунальной квартире легально превратить в офис не удастся, даже при очень большом желании. Кроме того, нельзя использовать квартиры в нежилом фонде для нужд промышленного характера. Организация парикхмахерской, офиса или магазина законодательством допускается, а вот свечной завод или фабрику по сборке мягкой мебели лучше расположить в специально оборудованных для этого помещениях.
План действий
Изменение целевого назначения квартиры можно условно разбить на три этапа. Вначале владелец недвижимости, или уполномоченное лицо получает разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного самоуправления. Именно на этом этапе оговариваются возможные перепланировки квартиры и обустройство отдельного входа. Второй этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как нежилое помещение. Для осуществления всего процесса, по словам специалистов, потребуется от 3 месяцев до одного года. В особых случаях это может занять и больше времени. Причина столь длительных сроков в том, что законодательство де устанавливает временных рамок для соответствующих решений чиновниками.
Порядок действий таков: собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную госадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению необходимо приложить нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности, справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план) и справку из ЖЭО о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает. Затем в ходе проверки предоставленных данных районная госадминистрация составляет акт о признании данного помещения нежилым. В случае положительного решения, владельцу выдают копию соответствующего распоряжения. После этого владельцу нужно подать в уже в городскую госадминистрацию (КГГА) указанный выше перечень документов с копией распоряжения районной госадминистрации о признании помещения нежилым. Только после получения данного пакета документов КГГА готовит проект перевода помещения в нежилой фонд.
Как мы уже упоминали, процедура изменения целевого назначения квартиры платная. Каждый владелец такой недвижимости, согласно Распоряжению № 271/431 от 27.02.2003 г. КГГА должен заплатить обязательный паевый взнос на развитие социальной инфраструктуры города. По словам Руслана Щербатюка, величина взноса зависит от близости квартиры к центру города и колеблется от 300 до 600 гривен за кв.м. общей площади квартиры и рассчитывается по сложным формулам, описанным в вышеуказанном распоряжении. Таким образом, за перевод квартиры общей площадью 100 кв. м. в нежилой фонд, придется заплатить от 30 до 60 тыс. гривен, не считая стоимости ремонтных работ по обустройству отдельного входа и перепланировок.
Алгоритм действий при переводе квартиры в нежилой фонд:
1. Получить разрешения собственников квартир вашего дома (как можно больше);
2. Получить разрешение обслуживающей организации (ЖЕО, ОСББ);
3. Выписать всех из переводимой в нежилой фонд квартиры;
4. Предоставить справку из ЖЕО ф-3 о наличии места проживания;
5. Получить разрешение Районной администрации;
6. Заключить договор с Управлением экономики КГГА и оплатить взнос на развитие инфраструктуры г. Киева.
7. Подать необходимый комплект документов на комиссию Управления жилищного хозяйства КГГА.
Аренда по понятиям
Немалая сумма паевого взноса и необходимость долгих походов по инстанциям заставляет многих собственников сдавать под офис обычные квартиры в жилом фонде. По словам Александра Загороднего, для Киева это обычная практика. «Владелец таким образом экономит на изменении целевого назначения квартиры, а арендатор платит за аренду меньше, чем в случае с нежилыми помещениями», - говорит эксперт.
Однако, риски такой аренды велики для любой стороны и в первую очередь для арендодателя. Ведь собственник часто не знает, чем занимается организация, снимающая нелегальный офис. Ее деятельность вполне может быть связана с криминалом, хранением боеприпасов и взрывчатых веществ и т.п. Последствия могут быть самыми удручающими. Арендатору тоже придется несладко, если в один прекрасный день по наводке недовольных соседей нагрянет инспектор из налоговой инспекции или пожарной службы. Оштрафовать в этом случае могут как владельца, так и арендатора.
Но все это не пугает ни столичных рантье, ни бизнесменов-арендаторов. Как рассказал нам Олег, сотрудник компании, оказывающей полиграфические услуги, его организация располагается в квартире на четвертом этаже «хрущевки» по ул. Красноармейской. По наблюдениям Олега, примерно 30% квартир этого дома используются в качестве офисов. «Едва ли все они находятся в нежилом фонде, в частности наша квартира сдается как обычное жилье», - признается респондент.
За и против
Принимая окончательное решение о переводе жилья в нежилой фонд, специалисты советуют внимательно соизмерить затраты и потенциальный доход. Ведь для получения всех разрешений и оплаты паевого взноса в случае с небольшой квартирой площадью 50-60 кв.м. может уйти до $15 тыс. Еще столько же потребуется на ремонт помещения, в частности перепланировку и обустройство отдельного входа. То есть затраты на случай, ели квартира уже является вашей собственностью, составят $25-30 тыс. Если сдавать такую квартиру по $30 за кв. м., в месяц удастся получить $1,5 - 1,8 тыс. Несложо подсчитать, что затраты на ремонт и перепланировку окупятся примерно за полтора года, не считая времени, потраченного на получение всех разрешений. Но это лишь при условии, что квартира уже находится в вашей собственности. С другой стороны арендные ставки постепенно растут, равно как и стоимость коммерческих помещений. Поэтому вполне возможно, что вложения удастся вернуть гораздо раньше, или же продать квартиру-офис как минимум на 30-40% дороже ее первоначальной стоимости.
Верховная Рада разрешила приватизацию общежитий
9 сентября 2008, 12:50
Правительство Украины разрешило приватизировать общежития для категории граждан, которые длительное время проживали на такой жилплощади на законных основаниях и были по ней зарегистрированы.
Верховная Рада приняла такое решение во втором чтении законопроекта «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий». Депутаты проголосовали за то, что общежития подлежат передаче в собственность территориальным общинам в течение трех лет.
Согласно новому закону, проживающие граждане в общежитии, которое является государственной или коммунальной собственностью, могут приватизировать как одну, так и несколько комнат, а также жилищные блоки и целые секции. Если общежитие принадлежит предприятию или организации, жильцы могут приватизировать комнаты после передачи таких общежитий в коммунальную собственность.
При этом проживать желающие приватизировать свои квадратные метры должны постоянно в таком общежитии не менее пяти лет. Таким образом, закон не распространяется на тех, кто получил общежитие на время учебы или работы.
Между тем в начале лета Верховная Рада не приняла законопроект, позволяющий приватизировать комнаты в общежитии.
Также ранее сообщалось, что крымские депутаты рассматривают возможность присвоения общежитиям статуса жилых домов.
ВР приняла закон об обеспечении реализации жилищных прав обитателей общежитий
5 сентября 2008, 10:52
Верховная Рада Украины приняла закон №2009 “Об обеспечении реализации жилищных прав обитателей общежитий”. За это решение проголосовали 359 народных депутатов из 386 присутствующих в сессионном зале.
Закон призван урегулировать правовые, имущественные, экономические, социальные, организационные вопросы и соответствующие правоотношения об обеспечении реализации конституционного права на жилье малообеспеченных граждан, которые длительное время на законных основаниях проживают в малосемейных или рабочих общежитиях (который предлагается определить сроком в 5 лет со дня вступления закона в силу), и которые несостоятельны собственными силами приобрести или построить себе (своей семье) собственное жилье.
Юридическая консультация. Обратно хода нет!
4 сентября 2008, 02:28
Недавно мне оставили в наследство дом в пригороде. Я сгоряча написал отказ от наследства в пользу других наследников, а теперь хочу отозвать свой отказ. Могу ли я это сделать?
Нет, не можете. Согласно действующему законодательству отказ от наследства не может быть изменен или взят обратно. Так что раньше надо было думать…
Юридическая консультация. Ремонт под контролем!
4 сентября 2008, 02:24
Соседи сверху собираются делать у себя перепланировку. Опасаемся, что в результате могут пострадать наши стены и потолки. Как нам быть?
Чтобы подстраховаться, обратитесь до начала ремонта в ЖЭК, пусть тамошние специалисты составят акт о техническом состоянии вашей квартиры. А после окончания ремонта надо будет еще раз составить такой акт. И когда окажется, что ваши потолки и стены действительно пострадали вследствие ремонта, соседи обязаны будут за свой счет устранить повреждения. Если же они этого не сделают, вы сможете обратиться с соответствующим иском в суд.
Юридическая консультация. Сам себе не подаришь…
3 сентября 2008, 01:52
Бабушка хочет подарить мне свою квартиру. Но у нее больные ноги, поэтому ей тяжело ходить по инстанциям. Могу ли я взять у нее доверенность на мое имя для оформления дарственной?
Нет, не можете. Потому как согласно ч.3 ст. 62 Гражданского кодекса Украины представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого им лица в отношении себя самого. Так что если без доверенности никак не обойтись, то для оформления сделки вам придется задействовать еще одного человека, который от имени бабушки подарит вам квартиру.
Как правильно завещать недвижимость?
2 сентября 2008, 09:49
Как правильно завещать недвижимость Зачастую возможность унаследовать дорпогую недвижимость может стать «яблоком раздора» даже в самых дружных семьях. Что же нужно учесть, чтобы воля завещателя была исполнена?
В соответствии с Буквой
Юридическая консультация. Поздним наследникам — остатки!
2 сентября 2008, 01:50
Могут ли требовать возвращения недвижимости (квартиры) наследники, предъяви-вшие свои права на это имущество после того, как оно перешло в собственность государства?
Если после того, как имущество перешло к государству, явятся наследники, желающие принять наследство, и суд продлит срок на принятие наследства, им может быть присуждено лишь то наследственное имущество, которое сохранилось у органов государства в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации остального причитающегося наследникам имущества.