Киевская недвижимость упадет в цене на 70%
10 февраля 2009, 12:27
Последние несколько лет приходилось говорить только об ускорении или замедлении темпа роста цен на недвижимость в Киеве. Но, неожиданно даже для многих экспертов, цены в одночасье поползли вниз, а потом и вовсе понеслись со скоростью горной лавины. И, предвидится, что подобная ситуация продлиться минимум до осени текущего года.
Средняя цена продажи квартир на вторичном рынке уже снизилась на 12%, а Киевгорстрой рассматривает возможность уменьшения стоимости квадратных метров в новостройках на 7-10%. Сегодня можно найти «гостинку» по бывшей смешной еще два месяца назад цене в 35 тыс. долларов. Самый дешевый район столицы по-прежнему Деснянский, а самый дорогой – Печерский. За год цена сильнее всего изменилась на недвижимость в Дарницком районе – снизилась почти на 21,5%. А менее всего подешевели Подольские квартиры в «старом городе» - приблизительно на 8%.
Что же говорят о сложившейся ситуации эксперты? По их мнению, сейчас на продажу выставлено не более 10% квартир, которые в другой экономической ситуации были бы представлены на рынке. Причина кроется в том, что найти покупателя очень сложно. Те, кто срочно нуждается в деньгах, продают квартиры со значительной скидкой. Остальные 90% потенциальных продавцов предпочитают пока сдавать в аренду, а не продавать свою недвижимость, и ожидают роста цен.
Прогнозируется снижение роста цен к 3-му кварталу 2009 года еще на 30%. А значит, стоит подождать и получить возможность купить приличное жилье «по-дешевке». Высока вероятность удешевления и «первички». Ведь к весне цены на стройматериалы, в связи с отсутствием спроса и перепроизводством, упадут минимум на 20-30%. Вмешательство государства способно наладить ситуацию на рынке, но равно и изменить ее не в лучшую сторону, потому говорить о чем-то с уверенностью специалисты не берутся. Но предполагают возобновление роста цен только к середине 2010 года, планируемому окончанию мирового финансового кризиса, а к этому времени средняя цена киевских квартир рискует снизиться на 50-60, а то и 70%.
В ЧЕМ СХОДСТВО КРИЗИСА 1998 ГОДА С НЫНЕШНИМ?
9 февраля 2009, 15:28
Экономисты устают загибать пальцы, перечисляя различия в причинах появления экономических проблем в 1998-м и сейчас. Но кое-что происходящее в нынешние кризисные времена напоминает прошлое. Хотя, слава Богу, зарплату продуктами в Украине еще не выдают.
Финансовые пирамиды и мошенничества
МВФ предсказывает обвал мирового рынка недвижимости
9 февраля 2009, 04:54
Международный валютный фонд (МВФ) спрогнозировал более глубокий и затяжной, чем ожидали, спад на рынке недвижимости США, который может перекинуться на другие страны.
Как сказано в отчете МВФ для стран «большой двадцатки», на фоне безработицы как в США, так и в других странах будет снижаться стоимость недвижимости. «В Соединенных Штатах существует риск более глубокой и продолжительной коррекции на рынке жилья, поскольку ситуация на рынке труда ухудшается, получение ипотечных кредитов населением остается проблематичным, число случаев изъятия жилой собственности за долги стремительно растет», - говорится в докладе. По мнению экспертов, темпы снижения цен на жилье увеличатся и в США и в других развитых странах.
Как сообщалось 19 млн пустых домов насчитывается в настоящее время по всей территории США, что является абсолютным рекордом для Штатов. Американцев из благоустроенных домов выселил кризис: банки забирают жилье у неплатежеспособных заемщиков.
Жил-пассив. Как изменятся цены на квартиры, загородные дома и когда придет идеальное время для их покупки!
3 февраля 2009, 18:49
С милым рай в шалаше, но на дворе все-таки зима. Посему берем шалаш и переносим в пока еще отапливаемую квартиру. Главное, выбрать подходящий вариант по сходной цене. Если наличность на руках, то для любого продавца ты — настоящее божество. Без лишней дипломатии в торгах переходи к делу: продавцы сдаются просто — под натиском твоих наличных.
Конечно, с милым рай в шалаше, но на дворе все-таки зима. Посему берем шалаш и переносим в пока еще отапливаемую квартиру. Главное, выбрать подходящий вариант по сходной цене. Если наличность на руках, то для любого продавца ты — настоящее божество. Твою утонченную фигуру, может быть, и не поставят в сервант, но продавцы уж точно расшибут лбами итальянскую плитку на полу с подогревом. Так что постарайся как можно быстрее перейти к делу. Без лишней дипломатии в торгах: продавцы сдаются просто — под натиском твоих наличных.
Иван Салий: строители нуждаются в заказчиках!
3 февраля 2009, 16:48
Мы готовы отпускать стройматериалы со скидками, идти на отсрочку платежей и даже согласны на бартер…
До начала финансового кризиса в Украине были наиболее быстрые темпы роста на строительном рынке, какими не могла похвастаться даже Европа, - 17%. А потом…
Эксперт: цены на новостройки падать больше не будут
30 января 2009, 20:31
Цены на первичном рынке недвижимости достигли «дна», дальше им падать некуда, заявляют эксперты.
Как сказал заместитель главы Комитета ВР по вопросам строительства Юрий Сербин, на строительном рынке сложилась ситуация, когда квартиры продаются по ценам себестоимости, в ущерб застройщикам, сообщает BIZ.liga.net.
По словам Ю. Сербина, дальнейшее падение стоимости квартир на первичном рынке недвижимости невозможно ввиду того, что большая часть цены на новострой складывается из стоимости разрешительных процедур, которая до сих пор остается неизменной. Средняя себестоимость строительства квадратного метра по Украине составляет в настоящее время 4,5 тысяч гривен, в Киеве – немногим более 5 тысяч.
Таким образом, ждать дальнейшего понижения цен на новострои, по мнению Ю. Сербина, возможно только в случае банкротства строительных организаций.
Большинство из 5 тыс. отечественных АН не переживет кризиса
30 января 2009, 15:07
Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования повлекло за собой более чем десятикратное падение объемов рынка недвижимости. Из-за отсутствия спроса на квадратные метры они массово закрываются. Рынок снова заработает только после снижения гривневых цен до уровня 2005 года.
Без работы остались не только строители, но и риелторы, которым попросту некого обслуживать. Те немногие покупатели, у которых есть наличные на приобретение недвижимости, ждут, когда цены достигнут дна (снизятся на 50–60%). Попытки агентств переориентироваться с продаж на аренду в основном не увенчались успехом. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в конце прошлого года в стране закрылось около 250 агентств. В той или иной мере трудности испытывают все 5 тыс. отечественных АН, большая часть которых, скорее всего, не переживет кризиса.
Работа в минус
По подсчетам директора оценочно-консалтинговой компании «Эдва» Всеволода Жоголева, в 2006–2007 гг. только в Киеве в высокий сезон (как правило, осенью) ежедневно совершалось до 200 сделок купли-продажи недвижимости. За год в столице заключалось свыше 30 тыс. сделок на общую сумму более $2,4 млрд. Около 5% этих денег в виде комиссии доставалось киевским риелторам — годовой объем рынка услуг в сфере жилой недвижимости превышал $125 млн — вполне достаточно, чтобы прокормить 500 столичных агентств.
Сейчас о таких доходах риелторам говорить не приходится. На вторичном рынке недвижимости Киева сегодня заключается лишь несколько десятков сделок в месяц. Всеволод Жоголев, по совместительству занимающий пост председателя Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости киевского горотделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (КГО АСНУ), утверждает, что каждое второе агентство в столице законсервировало свою деятельность или существенно сократило расходы.
В лучшем положении по сравнению с коллегами оказались компании, работавшие в сегментах, которые кризис задел в меньшей степени: аренде и продаже нежилых помещений, элитной жилой недвижимости и т. д. Ярослав Часов, директор столичного агентства Best Realty, специализирующегося на элитной недвижимости, хотя и отмечает снижение активности покупателей, на недостаток работы не жалуется: «Число заказов уменьшилось за последние 2–3 месяца приблизительно на 50%, тем не менее о полной остановке работы речь не идет. У нас много постоянных клиентов, которые и сейчас, в период кризиса, обеспечивают нас работой… Все отлично знают, что за спадом будет подъем, необходимо только его дождаться. Думаю, дальнейшего уменьшения спроса уже не будет и с весны все пойдет на лад».
Заработки агентств, получавших основной доход от продажи жилой вторички среднего класса, упали еще больше. «Стоимость отдельных квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, в процессе торгов снижалась на 30% (сейчас дисконт достигает 50%. — Прим. Контрактов), но покупателей на них все равно не находилось, — сокрушается директор агентства недвижимости «Огни Киева» Андрей Сытник. — Сегодня ситуация та же: продаются либо горящие квартиры (те, которые хозяева хотят срочно продать. — Прим. Контрактов), либо просто завершаются начатые до Нового года сделки. Нашего запаса прочности должно хватить на полгода. Надеюсь, к этому времени ситуация в банковском секторе изменится к лучшему».
«Через наше агентство часто проходят горящие и, соответственно, очень дешевые варианты, — рассказывает директор киевского агентства недвижимости Gala Realty Галина Запорожец. — Но и на них непросто найти клиента с живыми деньгами». Она призналась, что в целях экономии средств ей пришлось уволить сотрудников, не приносивших агентству доход, отказалась от нескольких безлимитных телефонов и сократила расходы на рекламу. Как и коллеги, директор Gala Realty тоже рассчитывает, что в марте—апреле ситуация на рынке изменится к лучшему и можно будет немного распустить до предела затянутый пояс.
Смена ориентации
Чтобы выжить, многие киевские агентства переориентируются на аренду. Но и этот сегмент не оправдывает надежд риелторов.
Отток из Киева иногородних, попавших под сокращение, привел к тому, что предложение квартир на рынке аренды в несколько раз превысило спрос. Кроме того, многие владельцы инвестиционных квартир (купленных для перепродажи) решили переждать период падения цен, сдавая жилье. Арендные ставки начали снижаться.
По словам Андрея Сытника, к новогодним каникулам на столичном рынке аренды (впервые с 2007 года) появились однокомнатные квартиры по $450–500 в месяц. В январе 2009-го в большинстве районов Киева такие квартиры предлагались уже по $400– 450, то есть c осени арендные ставки просели почти на 40%.
Однако даже такие цены не привлекают арендаторов. По данным АН «Планета Оболонь», в конце декабря основной спрос на съемное жилье был сосредоточен в диапазоне 1,5–4 тыс. грн за квартиру в месяц, то есть при курсе 8,5 UAН/USD большинство арендаторов были готовы платить $180–470. «Анализируя уровни зарплат большинства категорий квартиросъемщиков, можно говорить об их снижении примерно вдвое. Полагаем, что и арендные ставки снизятся соответственно», — говорится в декабрьском отчете АН «Планета Оболонь».
Кроме того, по оценкам риелторов, на арендные ставки и цены на жилье все ощутимее будет давить растущее предложение со стороны владельцев квартир, приобретенных в кредит. «Заказов не стало меньше, но все они касаются либо продажи, либо сдачи жилья в аренду, — говорит Галина Запорожец. — Хозяева купленных в кредит квартир пытаются срочно продать их или сдать в аренду, а сами переезжают к родственникам или снимают более дешевое жилье».
По словам Галины Запорожец, многие владельцы кредитных квартир не могут выплачивать банку подорожавшие вследствие девальвации гривни долларовые займы. «Но желающих покупать или брать в аренду такое жилье нет, — констатирует директор Gala Realty. — Из-за этого число заключенных сделок уменьшилось приблизительно на 80%».
Провинциальные истории
В крупных городах Украины риелторы испытывают те же трудности, что и столичные. К примеру, президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилева отмечает, что за последний месяц в Харькове закрылось около 60% АН: «Прежде всего разорились мелкие операторы, и сейчас 90% сделок приходится на крупные агентства».
«Потенциальные покупатели осматривают объекты, но, как правило, это не завершается заключением сделок, — рассказывает директор харьковского агентства недвижимости ДП «Проконсул+» Алексей Попов. — Проблема в том, что цены не падают. Продавцы снимают объекты с продажи, но стоимость жилья не снижают. Те, у кого есть наличка, часто предлагают слишком низкую цену, что тоже не способствует оживлению рынка». По словам Алексея Попова, сегодня его агентство живет в основном за счет сделок с коммерческой недвижимостью.
Риелторы пытаются выживать за счет новых схем работы. «Если покупатель не в состоянии приобрести квартиру за наличку, стараемся найти ему жилье, которое уже куплено в кредит и вдаделец которого хочет его продать, поскольку не в состоянии осилить ссуду, — рассказывает директор ДП «Проконсул+». — Таким образом покупатель становится хозяином квартиры, принимая на себя финансовые обязательства предыдущего собственника перед банком».
Начальник отдела продаж донецкого агентства недвижимости «Универсал» Жанна Олейникова признается, что ее фирма сейчас работает за счет немногих смельчаков, которых не пугают нынешние банковские проценты по кредитам, курс доллара и перспектива падения цен на квадратные метры. Количество сделок на вторичном рынке Донецка снизилось в среднем на 85%, цены на недвижимость (номинированные в долларах) — на 30%. Сотрудников в Универсале пока не сокращают, экономят на рекламе и мобильной связи.
В отличие от коллег из Харькова и Донецка руководитель отдела продаж вторичного рынка львовского АН «Квартал-А» Ярина Дубык считает, что ситуация на местном рынке недвижимости не такая уж катастрофическая: «Уверена, в марте рынок оживится». Исполнительный директор львовского агентства недвижимости «Синдикат Инвест» Андрей Костецкий добавляет, что рынок снова заработает, когда цены вернутся на уровень октября—ноября 2007 года.
Оптимистично настроен и председатель Крымского отделения АСНУ, директор симферопольского агентства недвижимости «НТН» Дмитрий Майоров. «Количество сделок купли-продажи у нас сократилось примерно на 40–50%, зато на столько же увеличилось число заключаемых договоров аренды, — говорит риелтор. — В денежном выражении компания потеряла не более 20% оборота. Хуже всего сейчас приходится агентствам, которые занимались исключительно землей или только производственными помещениями».
По оценкам Дмитрия Майорова, нынешние цены на недвижимость, номинированные в долларах, в Крыму соответствуют уровню стоимости жилья в апреле—марте прошлого года. «Думаю, цены стабилизируются, когда опустятся до уровня ноября—декабря 2007 года, — рассуждает директор НТН. — У нас ведь далеко не все квартиры покупались за кредитные деньги: до кризиса около 30% жилья приобреталось за наличку. Покупатели с деньгами никуда не делись, просто они на какое-то время отложили приобретение. Я уверен, что удешевление недвижимости на 25% подтолкнет их пустить свои сбережения в ход. Почему именно на 25%? Примерно на столько упали доходы украинских компаний вследствие кризиса».
На дно
Все без исключения риелторы связывают возможное оживление рынка с падением цен. Разнятся только прогнозы, на сколько подешевеют квадратные метры. Кто-то ожидает стабилизации цен после снижения на 25–30% от уровня осени 2008-го, другие предполагают падение на 50–70%.
К примеру, Всеволод Жоголев считает, что цены на украинскую недвижимость упадут — как минимум на столько процентов, на сколько подорожал доллар по отношению к гривне. «Мы не раз отслеживали эту взаимосвязь, — говорит эксперт. — Ведь падают только цены, номинированные в долларах. В перерасчете на гривню с учетом ее девальвации они остались прежними. Говоря о кризисе, надо также учитывать уникальность украинского рынка. Если цены на недвижимость в США снизились на 30% за два года, то у нас они упали до этой отметки за два месяца. Мы быстрее адаптируемся к подобным изменениям и, следовательно, быстрее пройдем кризисный для рынка отрезок времени».
Впрочем, вполне вероятен и другой сценарий, в том случае если ипотечное кредитование на 2009–2010 гг. будет полностью заморожено.
В январе—сентябре прошлого года удельный вес ипотечных сделок, по данным столичных риелторов, составлял от 50% до 70%. Стоимость квадратного метра в этот же период колебалась на уровне $2500–2800. По данным АН «Планета Оболонь», в октябре—декабре, когда ипотечные кредиты уже не выдавались, реальная стоимость квадратного метра по заключенным сделкам в Киеве снизилась до $1800 за квадрат и продолжала падать.
Дорога вниз Индекс стоимости (средняя цена предложения) вторичного жилья в Киеве в 2003—2009 гг., $/кв. м
Специалисты КГО АСНУ считают, что текущий маржинальный индекс ценового ожидания — около минус 18% в месяц (еще в октябре было минус 5,43%). Однако Всеволод Жоголев отмечает, что реальное падение цен лучше отражает не усредненный процент, а горящая недвижимость. В ноябре 2008-го цены на такую недвижимость были на 25–30% ниже августовского уровня; в январе — уже более чем на 50%. К примеру, на Троещине или Борщаговке (столичные спальные районы, удаленные от метро) сейчас можно найти квартиры по цене $1000–1100 за кв. м, которые еще летом прошлого года стоили $1900–2000 за квадрат.
Но спрос на столичную недвижимость при этом отсутствовал — количество сделок исчислялось несколькими десятками в месяц, что на 70–80% меньше по сравнению с 2007, 2006 и даже 2004 годами. Не исключено, что падение цен продолжится, пока стоимость квадратного метра не опустится до уровня начала 2004-го, когда недвижимость покупалась практически без участия кредитных средств. Тогда, к примеру в Киеве, дешевую однокомнатную квартиру можно было приобрести за $15–20 тыс. — стоимость квадрата не превышала $650.
Падение цен до такого уровня означает, что оборот вторичного рынка уменьшится на 75–80% по сравнению с показателями 2008 года. Примерно на столько же может сократиться и количество риелторов. Даже если рынок выйдет из нынешней комы, 5% комиссионных от сделок с подешевевшей в четыре раза недвижимостью на всех просто не хватит.
Западным инвесторам нельзя покидать Украину!
29 января 2009, 14:50
Западному инвестору нельзя бросать Украину, потому что его место тут же займут российские олигархи. Такое заявление на круглом столе на тему: “Кто заказал дефолт на Украине?” сделал экономист, член Совета предпринимателей при Кабинете министров Виктор Лисицкий.
“На мой взгляд, дефолт уже объявили тысячи и даже сотни тысяч украинцев — физические лица, которые брали кредит в банках. Речь также идет о малом бизнесе и среднем классе. Все они уже объявили дефолт, поскольку не могут погашать кредиты… Кто виноват в этой ситуации? Я уверен, что Национальный банк, который своей невнятной и абсолютно нелогичной курсовой политикой привел к этому”, — заявил Лисицкий Укррудпрому.
Парцхаладзе советует вкладывать деньги в недвижимость!
29 января 2009, 13:52
Глава компании XXIвек и Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе во время чата на Корреспондент.net поделился своими прогнозами по развитию украинского рынка недвижимости, оценил проблемы, возникшие в строительной сфере в результате финансового кризиса, и рассказал, что бы он сделал, если бы был министром строительства.
- Что будет происходить с недвижимостью в Украине в ближайшее время?
Когда закончится падение недвижимости
29 января 2009, 09:52
До каких пор будет снижение цен? Правда ли, что причиной этого обвала стали выставляемые банками на продажу заложенные квартиры, отчужденные у неплатильщиков? Свою версию выдвинула Консультативного агентства Твой банкир Людмила Шевелева.
Эксперт: Когда закончится падение недвижимостиЭксперт: Когда закончится падение недвижимости- Если зайти на банковские сайты, где помещается информация о реализуемых предметах залога, можно обнаружить, что цены на квартиры и машины значительно выше рыночных. Банки стремятся продать подороже, чтобы не остаться в накладе, ведь они в свое время щедро выдавали кредиты чуть ли не с нулевым взносом. Так что цены залоговых товаров скорее тормозят общую тенденцию к снижению, чем наоборот. Однако их процент на рынке очень мал, - утверждает финансовый эксперт Консультативного агентства «Твой банкир» Людмила Шевелева.
- Падение цен на недвижимость будет неизбежным до тех пор, пока будет свирепствовать кризис, - считает юрист Зоя Евграфова. - Если он затянется и многие окажутся на грани выживания, смешно говорить об оживлении на рынке. В свою очередь, чем дольше стоит рынок, тем дешевле квартиры. Предела у падения цен нет. В Москве после дефолта-1998 квартиру можно было купить всего за несколько тысяч долларов.
- Кризис больше не может радикально повлиять на ситуацию. Считаю, что рынок уже достиг своего нижнего предела, - не согласен с экспертом риелтор Сергей Короли. - У каждого объекта есть своя так называемая черта ликвидности, ниже которой продавать уже бессмысленно. Большинство квартир ее достигли. Хозяева снимают их с продажи. Когда дешевые квартиры «закончатся», нервы у потенциальных покупателей не выдержат. Рынок опять пойдет вверх.