«Киевгорстрой» намерен в этом году ввести в эксплуатацию 740 тыс. кв. м жилья в Киеве
6 августа 2008, 11:30
Холдинговая компания «Киевгорстрой» намерена в этом году ввести в эксплуатацию 740 тыс. кв. м. жилья в Киеве. Об этом заявил президент ХК “Киевгорстрой” Петр ШИЛЮК сегодня в интервью журналистам.
По его словам, в этом году, как заказчик «Киевгорстрой», намерен построить 320 тыс. кв. м. жилья, а как инвестор по контрактам - еще 420 тыс. кв. м жилья в столице.
Тонкости рынка складской логистики
6 августа 2008, 10:00
На сегодня в киевском регионе имеется менее 400 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. Требуется в полтора раза больше.
Качественные складские площади в Киеве и в ключевых пунктах основных транспортных магистралей пользуются повышенным спросом. Тарифы на услуги таких складов запредельны. Несмотря на более высокий уровень заработной платы в Европе, аналогичные услуги там стоят значительно дешевле. Такое ценообразование объясняется более благоприятным для украинских логистов соотношением спроса и предложения складских площадей и стремлением инвесторов как можно быстрее отбить инвестиции в строительство комплексов на территории Украины. Как рассказали операторы рынка, при расчете арендных ставок период окупаемости складских проектов в Украине закладывается на уровне 5-7 лет. Ставка обычно делается на долгосрочные контракты (от 7 лет) с ежеквартальной авансовой оплатой стоимости аренды.
Как продать квартиру самому?
6 августа 2008, 10:00
Вы решили самостоятельно продать квартиру и первым делом размещаете соответствующее объявление? Логично. Но на самом деле начинать надо не с этого
Первое, с чего нужно начать – хотя бы приблизительно оценить имеющуюся у вас собственность. Для этого вы можете обратиться в любое агентство недвижимости или же просмотреть похожие объявления о продаже в Интернете или в газетах. Но в последнем случае не забывайте, что цены, указанные в объявлениях, не реальная стоимость квартиры, а та сумма, которую хочет получить продавец.
Строительные компании на грани банкротства!
6 августа 2008, 10:00
В Украине от кризиса ликвидности больше всего пострадали строительные компании, занимающиеся жилищным строительством. С одной стороны, резкое подорожание денег заставило банки в начале года ограничить их кредитование, а с другой – выдача дорогих ипотечных займов привела к снижению спроса на жилье.
В итоге в I полугодии объемы строительства снизились на 1,2%. Остановить стагнацию отрасли может использование дорогих кредитов, однако рост ставок будут вынуждены оплатить покупатели жилья.
Социальное жилье – опыт заграницы.
6 августа 2008, 03:00
В последнее время велось много споров вокруг намерений нынешнего мэра Киева Леонида Черновецкого относительно строительства в столице социального жилья для малообеспеченных киевлян.
Советская жилищная политика сформировала отличный от других стран рынок жилья. Впрочем, опыт цивилизованных стран в борьбе за его доступность можно использовать и в Украине, по крайней мере, в части, которая показывает, чего нам точно не стоит делать. Такой опыт может также помочь определить мероприятия, которые уже есть еволюционно устаревшими.
Комплекс большого игрока. Средние и мелкие девелоперы могут противостоять гигантам
6 августа 2008, 00:08
Каждый раз, когда над рынком недвижимости нависает опасность стагнации, участники начинают рассуждать о возможности концентрации рынка. Впрочем, участники рынка говорят, что поглощение крупными игроками более мелких строительных фирм произойдет, даже если цены продолжат рост.
Процесс слияний и поглощений подталкивают и всеобщая тенденция к глобализации и отсутствие мелких земельных участков под застройку. Однако эксперты рынка уверены, что у мелких и средних девелоперов есть и иной путь, нежели уход в генподряд.
Участники рынка склонны полагать, что слияния и поглощения будут происходить двумя путями: скупкой юридических лиц, образованных под конкретные проекты, и путем поглощения компаний, обслуживающих строительную отрасль, с созданием вертикально интегрированных холдингов, сообщает “Коммерсант”. “И эта тенденция общемировая. Крупные финансово-промышленные группы 'съедают' все. Это связано с глобализацией экономики. И чем крупнее структуры, тем более диверсифицированы активы”, — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИНа.
Подрядная дорога
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО “Строительное объединение 'М-Индустрия'”, считает, что укрупнение строительного комплекса — неизбежный процесс. “Это прежде всего обусловлено дефицитом пятен под застройку, высокими ценами выставляемых городом на аукционы земельных участков. Возможно развитие ситуации таким образом, что небольшие фирмы-застройщики перейдут в разряд подрядчиков на строительстве объектов у крупных строительных компаний”, — считает господин Закашанский. Аналогичной точки зрения придерживается и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.
Операции слияния и поглощения на рынке являются нормальной практикой, причем как в горизонтально интегрированные, так и в вертикально интегрированные холдинги. Это связано со стремлением компаний диверсифицировать свои риски, понизить себестоимость конечного продукта, повысить масштаб реализуемых проектов. Но укрупнение стройкомплекса Петербурга обусловлено еще и объективными причинами. Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Сергей Павлов считает, что выставление на торги больших участков земли в Санкт-Петербурге лежит в несколько иной плоскости: “Устойчивое развитие города требует комплексного освоения территорий, а администрация города не может своими силами подготовить инженерную и транспортную инфраструктуру для таких участков и, как следствие, передает их крупным девелоперам, имеющим доступ к значительным финансовым ресурсам. Те же в свою очередь занимаются подготовкой указанных территорий и в дальнейшем зачастую предполагают реализацию отдельных, уже инженерно подготовленных участков менее крупным компаниям.
Кроме того, небольшие фирмы-застройщики могут выступать в качестве подрядчиков для более крупных строительных компаний — как известно, выделение отдельных функций на субподряд является стандартной практикой для развитого рынка. В данном случае может произойти некоторое сужение сфер деятельности небольших компаний с выделением ими одной или нескольких ключевых компетенций на строительном рынке.
Таким образом, подводя итог рассуждениям, можно смело говорить о том, что в настоящее время необоснованно ожидать вымывания небольших фирм-застройщиков с рынка строительства Санкт-Петербурга”.
Впрочем, процессу укрупнения способствует не только выставление на торги крупных участков под комплексное освоение. Алексей Топольницкий, директор по массовым коммуникациям группы компаний “М-Индустрия”, говорит, что одной из ключевых современных тенденций развития строительного бизнеса является выход крупных игроков на региональные рынки России, что неизбежно будет приводить к поиску и приобретению местных активов.
Генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский уверен, что сегодня рынок как никогда предрасположен к поглощениям или слияниям. “В сфере ритейла, девелопмента, кредитования и инвестирования подобных сделок становится все больше”, — говорит он.
Процесс пошел
Директор по развитию LCMC Константин Костин считает, что укрупнение строительных комплексов уже началось: “Подобную перспективу развития можно рассматривать как основную тенденцию на современном рынке недвижимости. В большей степени ее влияние ощутили на себе Москва и Санкт-Петербург, в меньшей — регионы”. Он, в отличие от коллег из GVA Sawyer, полагает, что процесс все-таки негативно сказывается на малых и средних строительных компаниях, которые не выдерживают конкуренции, испытывают дефицит земель и денежных вливаний. “Например, за 2003─2006 годы малые и средние строительные компании обеспечивали свыше 80 процентов ввода жилых и иных объектов в Петербурге. В 2007 году ситуация коренным образом изменилась: 43 процентов жилья было введено в строй крупными строительными компаниями, увеличилась доля бюджетного жилищного строительства по сравнению с предыдущими годами, а количество объектов, построенных небольшими компаниями, сократилось. Тенденция укрупнения земельных лотов на торгах Фонда имущества привела к тому, что не только средние, но и известные своими объемами строительства компании не смогли реально претендовать на них. Городская власть объясняет подобную политику комплексным подходом к градостроительному развитию Петербурга. Если раньше ставка делалась на точечную застройку, которая была выгодна представителям малого и среднего строительного бизнеса, то сегодня реализация земель крупными лотами предполагает участие в торгах крупных компаний”, — отмечает Константин Костин.
Участники рынка полагают, что при сложившейся неблагоприятной ситуации небольшим фирмам-застройщикам придется искать новые ниши для дальнейшего функционирования. “Например, крупный бизнес предлагает малому отказаться от девелопмента и принять на себя функции подрядчиков, услуги которых рынком востребованы, или ждать появления на рынке небольших лотов. Они могут также участвовать в проектах реконструкции зданий, реновации территорий, которые все еще имеются в черте Петербурга и продаются. Еще одна возможность — это слияния и объединения подобных небольших фирм. Ряд компаний-застройщиков и подрядчиков объединяют свои финансовые ресурсы для реализации крупных инвестиционных проектов. Яркий пример долгосрочного сотрудничества в этой сфере — ЗАО 'Строительный трест' и ЗАО 'Ленжилстрой', но пока это единичные примеры. Для мелких игроков также открыт региональный рынок строительства”, — говорит господин Костин.
Аналитики прогнозируют, что если малые и средние строительные компании не будут предпринимать активных действий, может сложиться ситуация, когда их просто вытеснят или поглотят более крупные застройщики.
Поглощать нечего
Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Spb, считает, что рынок и так уже высококонцентрирован. “У любого рынка есть некий порог вхождения — или определенная сумма денег, законодательные или иные условия, которые вход ограничивают. “Не секрет, что строительный рынок Петербурга монополизирован на 80─90 процентов, особенно если говорить о капитальной застройке. Существует устоявшийся круг компаний, которые получают право на реализацию всех крупных проектов города. На рынок крупных заказов, который составляет порядка 90 процентов всего денежного объема, мелкой компании войти очень трудно, почти невозможно. Можно наблюдать определенное соответствие крупных задач и размеров компаний, которые их выполняют. При комплексной капитальной застройке земельных участков на объектах работают крупные компании, которые имеют хорошее имя, возможности и мощности. Чаще всего для определения застройщика проводится тендер. Тендер выигрывают обычно те компании, которые имеют больше своих собственных ресурсов и производственных мощностей и могут предложить лучшие условия по срокам, а иногда по цене”, — полагает господин Лучков.
Андрей Тетыш согласен с коллегой из Becar Realty Group Spb: “Укрупнение строительного комплекса налицо. Рынок разделен в основном между крупными петербургскими застройщиками, такими как ЛЭК, 'ЛенспецСМУ', 'Строймонтаж'. Также в новых проектах участвуют московские строительные компании: 'Главстрой', 'Промсвязьнедвижимость' и т. д”.
Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов также считает, что поглощать, в общем-то, уже и нечего. Или, по крайней мере, скоро будет нечего, когда мелкие и средние компании израсходуют свой основной актив — землю, набранную впрок. “Основной актив застройщика — это арендованная или выкупленная земля и разрешение на строительство, а отсюда и право на продажу и возможность привлечь заемные средства. Десятилетие строительного рынка не позволило сформировать значительные брэнды среди средних компаний, так что нет земли — нет и застройщика…” — считает он.
Передышка для мелких
Михаил Бимон, директор консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, считает, что место некрупным застройщикам все же найдется: “У нас в городе много земельных участков, которые используются неэффективно, которые сейчас заняты объектами транспортной инфраструктуры или производством. Собственнику такого объекта или участка легче договориться с небольшим застройщиком, чем с крупным холдингом. На рынке Петербурга традиционно есть место и для крупных, и для небольших компаний. Для последних остается точечная застройка, реконструкция. С рынка будут уходить только те игроки, кто оказался на нем случайно. Часть нынешних девелоперов пришли на этот рынок 'вынужденно' (например, бывшие генподрядные организации), другая часть — это собственники объектов, которые почувствовали в себе силы развивать это направление”.
Андрей Тетыш полагает, что выживать небольшим застройщикам будет все сложнее. Первичный рынок земли, с учетом тенденции по выставлению больших лотов, для них практически недоступен. Резерв земли для реализации проектов мелких застройщиков — в выкупе небольших зданий с прилегающими участками промышленно-административного назначения, скупке участков ИЖС в пригородах Петербурга, а также покупка небольших инженерно подготовленных земельных участков в составе крупных проектов. Резервом для них может служить Ленобласть, где точечная застройка пока актуальна.
“Место для небольших компаний на рынке не исчезнет, так как всегда будут существовать локальные городские проекты, требующие очень тщательной проработки для их экономической целесообразности, за которые крупным игрокам пока просто неинтересно браться. Кроме того, одним из перспективных направлений для небольших застройщиков может стать загородная недвижимость, спрос на которую постоянно растет”, — считает Алексей Топольницкий.
Павел Созинов напоминает, что до сих пор участники рынка не использовали всех механизмов для того, чтобы сохранить свое место на рынке. “Для небольших компаний есть и другой путь — создание консорциумов для совместной реализации строительных проектов в Петербурге, этот вариант, так и не прижился в жилищном строительстве и является скорее исключение, чем правилом”, — говорит он.
Кроме того, господин Созинов считает, что не все даже комплексно осваиваемые территории будут застраиваться одним застройщиком. “Вполне вероятно, что инженерно подготовленные, более мелко нарезанные лоты будут в дальнейшем предлагаться по рыночной цене, по крайней мере, опыт реализации проекта 'Морской фасад' уже говорит и о такой возможности развития событий. Это даст передышку средним застройщикам и возможность работать не только над точечными проектами”, — резюмирует эксперт.
Ипотечный кризис не снизит стоимость жилья в Крыму!
6 августа 2008, 00:08
Нынешнее лето не порадовало ни строителей, ни риэлтеров ростом объемов продажи жилья — дорогая недвижимость перестала пользоваться спросом. Во многом способствовало этому ужесточение условий кредитования: сворачивание ипотечных программ лишило потенциальных покупателей возможности приобрести жилье, а строителей и владельцев недвижимости его реализовать.
Ситуация в строительной отрасли настолько накалилась, что совет директоров Строительной палаты Украины даже обратился к президенту страны, премьеру и председателю Верховной Рады с открытым письмом с просьбой о помощи. Что это: начало конца украинского чуда в сфере недвижимости?
Привлекательность падает
Еще какие-то пару лет назад вложение сбережений в недвижимость считалось делом надежным и весьма прибыльным. Нынче инвестиции в недвижимость и землю стали самыми рискованными. На днях компания MPP Consulting обнародовала рейтинг самых рискованных для инвестирования отраслей в Украине. Первые две позиции в нем занимают земля и недвижимость, на третьем месте оказалось строительство. Далее по степени риска вложения средств идут стройматериалы, банки, реклама, туризм, мебель и деревообработка, транспорт, а замыкает десятку лидеров бытовая техника. В лидеры земля, недвижимость и строительство выбились неслучайно — авторы исследования считают, что в Украине набирает обороты кризис рынка недвижимости. А вкладывать деньги в землю еще более рискованно из-за того, что рынок земли обрел все черты крупной финансовой пирамиды всенародного масштаба. Неадекватное ценообразование и высокий уровень спекулятивных настроений практически полностью вытеснили с него конечного потребителя, без которого не может нормально развиваться ни один рынок. Прицепом идут строительство и стройматериалы как привязанные к рынку недвижимости отрасли. По информации аналитиков из MPP Consulting, наблюдается стабильный отток инвестиций с рынка недвижимости и уменьшение заказов на строительные и ремонтные работы. Учитывая большую инертность рынка недвижимости, стоит ожидать, что поток финансирования строительства остановился надолго.
Вполне логично, что кредитные агентства тут же отреагировали, понизив рейтинги строительного сектора. По сравнению с другими отраслями украинской экономики инвестиционные рейтинги в этой сфере оказались наиболее низкими, а тенденция к их снижению говорит о снижении надежности долговых инструментов строительных компаний. За первое полугодие нынешнего года в строительном секторе страны были понижены 9 кредитных рейтингов, 6 прогнозов изменены со стабильного на негативный и ни один на позитивный. А ведь еще год назад рейтинги демонстрировали стабильный рост. Зам генерального директора агентства «Кредит-Рейтинг» Григорий Перерва главную причину рейтингового падения видит в задержке введения объектов недвижимости в эксплуатацию, что повышает вероятность несвоевременного выполнения обязательств, взятых на себя эмитентами облигаций. Так, в первом полугодии 2008 года до 70% компаний, имеющих кредитные рейтинги, пересмотрели графики строительства. Наметившиеся тенденции подтверждают прогнозы агентства о возможном ухудшении ситуации в строительной сфере.
Банковский тормоз
Что же так резко ухудшило ситуацию в сфере недвижимости? Строители склонны винить в случившемся… ипотеку. Сворачивание банками программ покупки жилья в кредит отняло у рынка недвижимости те большие и даже огромные деньги, без которых основная масса украинцев не может выступить покупателем. Более 60% сделок совершались путем покупки квартиры в кредит. Теперь спрос искусственно уменьшили за счет более жестких условий и роста процентных ставок по кредитам под влиянием нарастающих инфляционных процессов, и предложение строителей осталось невостребованным. По подсчетам экспертов, сегодня в Украине спрос на «первичку» упал аж на 60%, на «вторичку» на 40%. В Крыму, по словам руководителя компании «Маркет-Крым» Андрея Запевалова, только апартаменты продолжают лидировать по спросу и окупаемости в сегменте жилой недвижимости — вложения в апартаменты Южного берега способны окупиться за 5 лет, притом, что стоимость квадратного метра стартует с нескольких тысяч долларов.
Стагнация на рынке жилой недвижимости и предвестники его обвала уже заставили совет директоров Строительной палаты Украины обратиться сразу ко всем первым лицам государства. По мнению авторов открытого письма, на строительном рынке складывается угрожающая ситуация для национальной безопасности. «В январе — мае 2008 года предприятиями страны впервые за последние годы выполнено строительных работ на 1,1% меньше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Замедление темпов строительных работ отмечено почти во всех видах строительной деятельности. Сократили объемы предприятия 15 регионов страны», — говорится в документе. Главные строители страны считают, что «рынок недвижимости падает ускоренными темпами, уменьшается количество соглашений на приобретение недвижимости — в некоторых регионах в несколько раз. Из-за жестких условий ипотечного и текущего кредитования ухудшается финансовое состояние строительных организаций. Не реализуется программа «Доступное жилье». Подорожали кредиты для строителей и населения. И все это на фоне ухудшения условий получения застройщиками земельных участков по вине органов местного самоуправления, которые все чаще выделяют их не строителям, а перекупщикам, тем самым значительно повышая стоимость квадратных метров.
Во всем этом Строительная палата Украины узрела кризис и воззвала к помощи высоких чиновников. Кроме этого, судя по всему, строители надеются разжалобить и Нацбанк Украины, получив послабления для ипотеки. Иначе в строительную сферу не вернутся большие деньги, и тогда жилищное строительство придется вовсе сворачивать, ведь большинство застройщиков работают за счет привлеченных средств будущих владельцев квартир.
Жадность подвела
Но что любопытно, несмотря на стагнацию на рыках и первичной, и вторичной недвижимости (количество сделок с жильем в июне уменьшилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), цены на нее падать не желают. В нынешнем году по сравнению с прошлым в Крыму жилая недвижимость подорожала еще 20 — 30%. Риэлтеры объясняют это тем, что продавцы не желают снижать стоимость квадратных метров, не отдавая себе отчет в том, что такие огромные деньги уже ушли с рынка недвижимости, по крайней мере, вторичного. Строители надеются, что ипотеку разморозят и их товар окажется востребованным, поскольку предложение на отечественном рынке традиционно ниже спроса. А пока спасают бизнес, предлагая покупателям солидные скидки, например, квартиру под Киевом сейчас можно купить дешевле на 10 — 35%.
Но только ли сворачиваемая ипотека стала причиной надвигающегося кризиса в сфере недвижимости? В любом цивилизованном государстве за сокращением спроса последовало бы снижение цен на квадратные метры, но только не в Украине. Спрашивается, почему? Да потому что в нашей стране каждое звено в сфере недвижимости привыкло зарабатывать по максимуму. Строители, чиновники, которые выделяют землю, риэлтеры, собственники недвижимости — все хотят заработать, и аппетиты растут значительно быстрее, чем финансовые возможности основной массы покупателей. В результате когда у народа отняли возможность покупать недвижимость за счет денег банков, платежеспособность не потеряли только очень обеспеченные люди — вот вам и стабильный спрос на апартаменты. Если бы каждое из этих звеньев в цепочке не взвинчивало цены, рынок рос бы постепенно и, скорее всего, обошлось бы без кризисов. Но отечественный строительный бизнес подвела жадность.
Теперь один из старейших британских риэлтеров — компания Hamptons International, которая работает в Восточной Европы, в том числе и в Украине, предсказывает нашей стране обвал рынка недвижимости, причем уже во 2-й половине нынешнего года. Пик его придется на октябрь. Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев, где снижение цен на квадратные метры может достичь 25 — 30%, то есть среднюю однокомнатную квартиру, которая сейчас стоит $100 тыс., к концу осени можно будет купить за $70 — 75 тыс. Та же участь ждет Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск с одним исключением: падение цен произойдет более плавно — до конца года в среднем на 20%. В Крыму, по всей видимости, стоимость квадратных метров если и уменьшится, то ненамного, благодаря традиционно высокому спросу и курортной специфике региона. Можно предположить, что дешеветь будет жилье во вторичном фонде, который с каждым годом теряет свою привлекательность. Впрочем, резкого обвала цен, скорее всего, тоже не будет — не стоит забывать, что дорожают стройматериалы, топливо, растут зарплаты, так что застройщики не станут продавать квартиры за бесценок. Особенно крупные компании, имеющие возможность уйти из жилищной сферы в более выгодную коммерческую.
«Добровольные вознаграждения» за одесскую землю выросли в 12 раз!
6 августа 2008, 00:08
Трудно, конечно, удивить Одессу. Особенно в земельных вопросах. Бизнесмены, приняв условия игры, предложенные «хозяевами» области и города, абсолютно спокойно выплачивают чиновникам взятки за положительное решение земельных вопросов.
Одесса прогнулась под ОПГ Губского, БЮТовец украл 37 тысяч гектаров
Ну, такова Одесса! Таковы ненасытные аппетиты Михаила Ильича Кучука, которые растут буквально на дрожжах. Губский и его ОПГНо когда исполнять обязанности начальника отдела земельных ресурсов города Одессы ( есть таковой в структуре Одесского главного управления земельных ресурсов) стал 38-летний Виктор Васильевич Канцурак, сумма «добровольного вознаграждения» бизнесменов за положительное решение земельных вопросов выросло сразу в 12(!) раз. Было от чего возмутиться бизнесменам. Они ринулись к господину Канцураку с вопросами – мол, кто, когда, почему установил именно такую схему земельного вымогательства. Виктор Васильевич, играя эдакого рубаху-парня, ничего и не думал скрывать.
Подробнее
На недвижимость надвигается обвал. "Двушка" с видом на сквер!
6 августа 2008, 00:08
Дверь открыла симпатичная женщина. – Вам кого? – Если вы хозяйка, значит, вас. Я хочу купить квартиру. Женщина посмотрела на меня оценивающе. Было видно, что она сомневается в серьезности моих намерений. Но держать гостя за дверью хозяйке, видно, не позволяло воспитание. Поэтому, пропустив меня в коридор, спросила, кто мне дал ее адрес.
– В агентстве недвижимости. Ирина Борисовна.
Стоимость земли: на шаг впереди инфляции!
6 августа 2008, 00:08
Когда кто-то всерьез задумывается о покупке земли – обязательно сталкивается с кучей проблем. И самая основная – постоянный рост цен на землю. Чего же ждать дальше?
«О покупке земельного участка я задумался примерно полгода назад. Конечно, изначально планировал приобрести землю на расстоянии не более 30 км от Киева, в Харьковском направлении, но зону поиска участка пришлось расширить», - рассказал Дмитрий, руководитель консалтинговой компании. По его словам, пришлось потратить на поиски четыре месяца и пересмотреть более полусотни предложений. А за уже выбранный надел, расположенный в 40 км от столицы, покупатель был вынужден заплатить несколько больше, чем изначально планировалось.